TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO, AGRARIO, MARÍTIMO Y BANCARIO DEL PRIMER CIRCUITO JUDICIAL DEL ESTADO SUCRE

En virtud de la Distribución de ley llegaron las actas del presente expediente al conocimiento de quien ahora decide, debido a la apelación ejercida en contra de la sentencia dictada el día veinticinco (25) de enero de dos mil ocho (2.008) por el Juzgado de los Municipios Sucre y Cruz Salmerón Acosta del Primer Circuito Judicial del Estado Sucre, en cuya sentencia se declaró:
“… SIN LUGAR la defensa de fondo de falta de cualidad de la actora para proponer la pretensión deducida; y CON LUGAR esta demanda que intenta JUNTA DE CONDOMINIO DEL BLOQUE 28 DE LA URBANIZACIÓN FE Y ALEGRÍA contra CARMEN SUSANA REYES BRITO, por DESALOJO DEL INMUEBLE constituido por el apartamento distinguido con el N° 00-01, ubicado en la planta baja del Bloque N° 28 de la urbanización Fe y Alegría, situada en Cumaná, en jurisdicción de la Parroquia Altagracia, Municipio Sucre del Estado Sucre, ordenándose la entrega del apartamento a la actora, y el pago los daños y perjuicios constituidos por el monto de los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses comprendidos entre enero de de dos mil cuatro (2004) y septiembre de dos mil siete (2007), por la suma total de DOS MIL OCHOCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs. 2.850,oo), y los servicios de energía eléctrica del inmueble, por la cantidad de Un Mil Veintinueve Bolívares Fuertes con catorce céntimos (Bs. F. 1.029,14)…”.

Siendo la oportunidad procesal para que se dicte sentencia en la presente causa, este Tribunal procede a dictar Sentencia previo a las siguientes consideraciones:
DE LOS ALEGATOS DE LAS PARTES

De los alegatos de la parte actora

En el libelo de la demanda, los ciudadanos DAMELIS LEZAMA MEAÑO, EVELIA RAMÍREZ DE COVA y FRANCISCO CARABALLO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números V-3.012.919, V-5.089.608 y V-5.860.155 respectivamente, de este domicilio, actuando con el carácter de representantes de la Junta de Condominio del Bloque 28 de la Urbanización Fe y Alegría, sector Súper Bloques, de la ciudad de Cumaná, capital del Estado Sucre, asistidos por la profesional del derecho YULMAYN J. GALANTÓN DÍAZ, inscrita en el INPREABOGADO bajo el N°.66.570, de este mismo domicilio, sostienen lo siguiente:

Que en fecha 04 de septiembre de 1.998, celebraron contrato de arrendamiento en forma escrita con la ciudadana CARMEN SUSANA REYES BRITO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N°.V-5.860.155, de este domicilio, sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el N°.00-01 de la planta baja del Bloque 28 de la Urbanización Fe y Alegría, sector Súper Bloques, localizado en la Parroquia Ayacucho del Municipio Sucre del Estado Sucre, cuyo contrato de arrendamiento habría sido consignado junto con el libelo de la demanda marcado con la letra “C”.

Afirman que:
“el referido inmueble pertenece al Bloque 28 de la Urbanización Fe y Alegría, Sector Súper Bloques de la ciudad de Cumaná Estado Sucre ya que el mismo es un bien común del condominio, puesto que el referido inmueble era destinado para uso de conserjería y por decisión de los copropietarios se decidió alquilar por razones económicas”.

Continúan diciendo los actores que:
“a comienzo del mes de Enero del año 2004, la ciudadana CARMEN SUSANA REYES BRITO, quien es la arrendataria dejó de cancelar los cánones de arrendamiento hasta la fecha de hoy (26/09/2007), nunca canceló los NOVENTA MIL BOLÍVARES (B.90.000,0) que le restaba del depósito del arrendamiento, causando daños y perjuicios a todos los copropietarios que allí habitamos, aunado a esto, se le notificó de manera verbal que desocupara el inmueble, ya que si no iba a cancelar los cánones de arrendamientos, las cuotas de condominio y cuotas especiales, mas los gastos de luz y agua, que no siguiera ocasionando más daños a los comuneros que allí habitamos”.

Sostienen los actores que a la demandada, CARMEN SUSANA REYES BRITO, se le notificó en forma escrita “… la desocupación de inmueble; por falta de pago de canon de arrendamiento y demás gastos generados por su estadía allí…” y que ésta hizo caso omiso de la petición que le habría efectuado el abogado que los representa.

Así las cosas, afirman que han resultado infructuosas todas las gestiones extrajudiciales que han realizado para arribar a un acuerdo amistoso con la ciudadana CARMEN SUSANA REYES BRITO y, en razón de ello, con fundamento en los artículos 1.615 del Código Civil y 34, literal a, del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, demandan, por una parte, el DESALOJO del apartamento distinguido con el N°.00-01 de la planta baja del Bloque 28 de la Urbanización Fe y Alegría, sector Súper Bloques, localizado en esta ciudad de Cumaná, en jurisdicción de la Parroquia Ayacucho del Municipio Sucre del Estado Sucre y, por otra parte, que la prenombrada ciudadana cancele los montos pendientes por conceptos de cánones de arrendamiento, más los intereses moratorios por el atraso en el pago de dichos cánones, el pago de las cuotas del condominio y las cuotas especiales del condominio pendientes, más los servicios disfrutados por ella (como agua y electricidad), aplicando la indexación para el momento de la sentencia.

De los alegatos de la parte demandada
En la oportunidad legal correspondiente, la ciudadana CARMEN SUSANA REYES BRITO, asistida del profesional del derecho MARCOS SOLÍS SALDIVIA, inscrito en el INPREABOGADO bajo el Nº.43.655, de este domicilio, dio contestación a la demanda en los términos siguientes:

Como cuestión de previo pronunciamiento, denunció la demandada la falta de cualidad de los actores para proponer la pretensión deducida en esta causa; denuncia que estaría constituida por las siguientes alegaciones:

Que los ciudadanos DAMELIS LEZAMA MEAÑO, EVELINA RAMÍREZ COVA y FRANCISCO CARABALLO, en el libelo de la demanda, alegan ser representantes de la Junta de Condominio del Bloque 28 de la Urbanización Fe y Alegría, sector Super Bloques de la ciudad de Cumaná, Estado Sucre, cuyo carácter se derivaría de las actas “constitutiva” y de “asamblea” que acompañaron al escrito libelar marcadas con las letras “A” y “B”.

Alega la parte demandada que, en el libelo de la demanda, los actores indican que el inmueble que ella ocupa desde hace más de once (11) años “… es un bien común del condominio, puesto que el referido inmueble era destinado para uso de conserjería…”. Dicho esto, sostiene que, debe admitirse que inmuebles como el que ella ocupa:
“… (que originalmente estaban destinados a servir como conserjería en “edificios” sometidos al régimen de propiedad horizontal), son comunes a todos los apartamentos (y por lo tanto propiedad de todos aquellos que, asimismo, sean propietarios de aquellos apartamentos), pues así lo dispone expresamente el artículo 5, literal “e”, de la Ley de Propiedad Horizontal….”.

Continúa diciendo la demandada que:
“… de acuerdo con el artículo 18 de la mencionada Ley de Propiedad Horizontal, la administración de los inmuebles de que ella trata habrá de corresponder a la Asamblea General de Copropietarios, a la Junta de Condominio y al Administrador, según se desprenda de las diversas facultades y prerrogativas que se confieran legislativamente a cada uno de esos organismos funcionales (lo que se hace del artículo 18 al 25, ambos inclusive, de ese texto normativo sustantivo)…”.

Y que, además:
“… de acuerdo con el artículo 22 de la tantas veces mencionada Ley de Propiedad Horizontal, todo “lo concerniente a la administración y conservación de las cosas comunes a todos los apartamentos será resuelto por los propietarios” (las negrillas han sido añadidas); de manera tal pues que, en principio, a quien le correspondería decidir en relación al destino del presunto contrato de locación que (en un supuesto no aceptado) existiría sobre el inmueble destinado originalmente para conserjería en el Bloque 28 de la Urbanización Fe y Alegría, sector Super Bloques, es a la “asamblea general de copropietarios” y no a la junta de condominio…”.

En este sentido, alega la demandada que:
“… en el supuesto no aceptado de que se hubiere configurado alguna causal que, de acuerdo con la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, fuese suficiente para autorizar judicialmente el desalojo de un inmueble o cosa común a todos los apartamentos, de conformidad con el arriba mencionado artículo 22 de la Ley de Propiedad Horizontal, el sujeto de derecho habilitado para comparecer ante el Tribunal y deducir una pretensión procesal que propenda a la declaratoria judicial de tal desalojo es la “asamblea general de copropietarios”…”.

Con fundamento en lo que antes se señalara, afirma la demandada que los demandantes, DAMELIS LEZAMA MEAÑO, EVELINA RAMÍREZ COVA y FRANCISCO CARABALLO, afirman estar actuando en juicio como representantes de la Junta de Condominio del Bloque 28 de la Urbanización Fe y Alegría, sector Súper Bloques de la ciudad de Cumaná, y no como representantes de la “asamblea general de copropietarios” y que:
“… en ejercicio de la representación de esa Junta de Condominio pretenden hacer valer en juicio un derecho que, en todo caso, le correspondería a un sujeto de derecho distinto, que no es otro que la asamblea general de copropietarios y, por lo tanto, esta actitud contraviene flagrantemente las disposiciones contenidas en el artículo 140 del Código de Procedimiento Civil…”.

Sostiene la parte demandada que:
“… los actores, quienes representan a la Junta de Condominio del Bloque 28 de la Urbanización Fe y Alegría, sector Super Bloques de la ciudad de Cumaná, no afirman, de ninguna manera, que de acuerdo con la ley que regula la materia, sea a esa Junta de Condominio a quien le esté atribuido jurídicamente la potestad de conocer, resolver y decidir respecto de cualquier circunstancia que estuviera relacionada con el presunto contrato de locación que hubiera recaído sobre el inmueble que habría servido de conserjería al Bloque 28 de la Urbanización Fe y Alegría, sector Super Bloques de la ciudad de Cumaná; antes, por el contrario, al folio uno (1) del presente expediente, luego de reconocer que el inmueble presuntamente arrendado “… es un bien común del condominio, puesto que el referido inmueble era destinado para uso de conserjería…”, alegan, sin reserva de ninguna especie, que tal inmueble habría sido dado en arrendamiento “… por decisión de los copropietarios…” debido a “… razones económicas…”. Ergo, admiten los actores que quien sería sujeto activo de la presunta relación arrendaticia sería la “asamblea general de copropietarios”…”.

Con fundamento en lo antes dicho, concluye la demandada que “… la falta de cualidad activa denunciada en este escrito se hace evidente…” y, por lo tanto, estima que la pretensión deducida “… debe sucumbir…”, lo que solicitó fuese declarado expresamente por el Tribunal en la definitiva, con todos los pronunciamientos de Ley.

Dada la alegación que anteriormente hiciere la parte accionada procedió a dar contestación al fondo de la pretensión, de la manera siguiente:

Rechazó y negó, tanto en los hechos como en el derecho, la pretensión de desalojo deducida en contra suya por los ciudadanos DAMELIS LEZAMA MEAÑO, EVELINA RAMÍREZ COVA y FRANCISCO CARABALLO, actuando en su condición de representantes de la Junta de Condominio del Bloque 28 de la Urbanización Fe y Alegría, sector Super Bloques de la ciudad de Cumaná, capital del Estado Sucre:
“… por cuanto la misma no se compadece con la realidad de los hechos y el derecho que regula las circunstancias de modo y tiempo en las que he venido ocupando el inmueble que servía de conserjería al denominado “Bloque 28” de la Urbanización Fe y Alegría, sector Super Bloques de la ciudad de Cumaná…”.

Finalmente, solicitó la demandada que la pretensión deducida sea declarada SIN LUGAR, con todos los pronunciamientos de ley.

De cómo quedó trabada la litis

Transcritas como han sido las alegaciones de las partes, entiende quien ahora decide que el problema que le corresponde resolver consiste en determinar si, en efecto, entre los actores y la demandada existiría un contrato de arrendamiento que tiene como objeto un apartamento distinguido con el N°.00-01 de la planta baja del Bloque 28 de la Urbanización Fe y Alegría, sector Súper Bloques, localizado en esta ciudad de Cumaná, en jurisdicción de la Parroquia Ayacucho del Municipio Sucre del Estado Sucre, de modo tal que la ciudadana CARMEN SUSANA REYES BRITO se encuentre en la obligación de cancelar los correspondientes cánones de arrendamiento y, en consecuencia, establecer si ésta ha cumplido o no con esta obligación, de modo que, de no haberlo hecho, resulte procedente acordar el desalojo del inmueble que se ha demandado en esta causa, con fundamento en el literal a del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En consecuencia debe este órgano jurisdiccional, resolver la cuestión relacionada con la falta de cualidad activa denunciada por la parte demandada, todo ello conforme a las previsiones del artículo 361, primer aparte, del Código de Procedimiento Civil.

DEL EXAMEN DE LA CUALIDAD DE LA PARTE ACTORA

En relación a la excepción de falta de cualidad invocada por la parte demandada, el Juzgado de los Municipios Sucre y Cruz Salmerón Acosta del Primer Circuito Judicial del Estado Sucre, en la Sentencia recurrida, dejó establecido lo siguiente:
“… La demandada opuso la falta de cualidad de los actores para proponer la pretensión deducida, por cuanto lo concerniente a la administración y conservación de las cosas comunes a todos los apartamentos, no corresponde a la Junta de Condominio sino a la Asamblea General de Copropietarios, sujeto de derecho habilitado para comparecer ante el Tribunal y deducir una pretensión procesal que propenda la declaratoria judicial de tal desalojo.

En relación a la falta de cualidad es jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia en Sala Político Administrativa, en sentencia del 19-8-2002, con ponencia del magistrado Levis Ignacio Zerpa, que:
“La cualidad o legitimatio ad causam es condición especial para el ejercicio del derecho de acción y podemos entenderla siguiendo las enseñanzas del Maestro Luis Loreto, como aquélla “... relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción o la persona contra quien se concede y contra quien se ejercita en tal manera ...”. (Ensayos Jurídicos, “Contribución al Estudio de la Excepción de Inadmisibilidad por Falta de Cualidad”, Fundación Roberto Goldschmidt. Editorial Jurídica Venezolana, Caracas 1987, p.183. ).

Es decir, la cualidad debe entenderse como la idoneidad de la persona para actuar válidamente en juicio, idoneidad que debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de mérito a favor o en contra; y que en nuestro ordenamiento jurídico debe ser opuesta como defensa de fondo, tal como se expresa en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil vigente.”

Este Tribunal observa, que La Ley de Propiedad Horizontal, en el literal e) de su artículo 20, establece que corresponde al administrador del condominio, “ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes…”.

Como no consta en autos que los copropietarios, hubiesen nombrado un administrador, es a la Junta de Condominio a quien incumbe ejercer las funciones de administrador, a tenor del literal c) del artículo 18 ejusdem.

Así pues, cuando en el presente caso, a falta de un administrador, la Junta de Condominio demanda el desalojo del inmueble arrendado a CARMEN SUSANA REYES BRITO, su cualidad emana de la propia Ley de Propiedad Horizontal, por lo que la opuesta defensa perentoria, por falta de cualidad de la JUNTA DE CONDOMINIO DEL BLOQUE 28 DE LA URBANIZACIÓN FE Y ALEGRÍA, es improcedente y así se decide…”.

Del fragmento del fallo antes trascrito se desprenden dos (2) situaciones que deben ser atendidas por quien ahora decide, la primera, relacionada con la presunta inexistencia de un administrador nombrado por la “junta de propietarios” del Bloque 28 de la Urbanización Fe y Alegría, sector Súper Bloques, localizado en esta ciudad de Cumaná, específicamente en la Parroquia Ayacucho del Municipio Sucre del Estado Sucre, y, la segunda, relacionada directamente con el tema de la cualidad, mejor dicho, con la falta de cualidad invocada por la parte demandada.

En relación a la primera situación, observa quien decide que, en el caso que nos ocupa, el Juez del primer grado de la jurisdicción ha soportado su decisión sobre la base de un hecho que no fue introducido en el debate judicial por ninguna de las partes, a saber: la existencia o inexistencia de un “administrador” del condominio del Bloque 28 de la Urbanización Fe y Alegría, sector Súper Bloques, de esta ciudad de Cumaná y la posibilidad de que, a falta de éste, correspondiera a la “junta de condominio” ejercer la “representación” de la “junta de propietarios” del señalado Bloque 28 de la Urbanización Fe y Alegría, sector Súper Bloques.

En efecto, basta dar lectura al libelo de la demanda y al escrito de contestación para observar que, en ninguno de ellos, ni en ninguna otra acta del expediente, las partes han argumentado que no se ha nombrado el administrador del condominio del Bloque 28 de la Urbanización Fe y Alegría, sector Súper Bloques, o que el referido administrador del condominio no existe. Del mismo modo, tampoco consta en las actas del expediente que las partes hayan afirmado la existencia de dicho administrador del condominio y la consecuencial atribución a éste de la potestad de ejercer la representación de la junta de propietarios del aludido condominio del Bloque 28 de la Urbanización Fe y Alegría, sector Súper Bloques.

Así las cosas, tenemos que, constituyendo un deber para el juez que conoce de una determinada causa, “atenerse a lo alegado y probado en los autos”, según lo ordena el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, ha de entenderse que, el Juez de los Municipios Sucre y Cruz Salmerón Acosta del Primer Circuito Judicial del Estado Sucre, por mandato expreso de la citada norma procesal, ha debido también abstenerse de suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados por las partes y, en consecuencia, no ha debido traer a colación el argumento fáctico relacionado con la presunta inexistencia (o falta) de un administrador del condominio del Bloque 28 de la Urbanización Fe y Alegría, sector Súper Bloques, como elemento legitimador de la actuación de los ciudadanos DAMELIS LEZAMA MEAÑO, EVELIA RAMÍREZ DE COVA y FRANCISCO CARABALLO, integrantes de la junta de condominio, como actores en la presente causa, máxime, si ese argumento es utilizado para cualificar a los antes mencionados integrantes de la junta de condominio, como representantes en juicio de la “asamblea general de propietarios”, precisamente porque esa representación no fue invocada en el libelo de la demanda por los prenombrados actores.

La representación procesal puede ser definida “como la relación jurídica, de origen legal, judicial, o voluntario, por virtud de la cual una persona, llamada representante, actuando dentro de los límites de su poder, realiza los actos procesales a nombre de la parte llamada representada, haciendo recaer sobre ésta los efectos jurídicos emergentes de su gestión”. << RENGEL ROMBERG, Arístides. Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano. 11ª. Ed. Vol. II. Organización Gráficas Capriles. Caracas. 2003. p.52>>. Así, pues, tenemos que, conforme a la definición anterior, quien actúa como representante judicial de un justiciable realiza los actos procesales en nombre de su representado y no en su propio nombre. Sin embargo:
“no basta que sea la intención del representante realizar el acto con efecto para su representado; es necesario que tal intención sea manifestada o declarada expresamente al momento de la realización del acto. Una declaración del representante sin la manifestación de que procede en nombre del representado, es, desde el punto de vista jurídico, un negocio del representante con efectos activos y pasivos solamente para él. Por ello, en general, la ley procesal exige que en la demanda se exprese el carácter con que se presenta el demandante y con que se demanda al demandado, si no lo fuere personalmente…”.<< RENGEL ROMBERG, Arístides. Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano. 11ª. Ed. Vol. II. Organización Gráficas Capriles. Caracas. 2003. p.53>>

Ahora bien, puesto que en el libelo de la demanda los actores, DAMELIS LEZAMA MEAÑO, EVELIA RAMÍREZ DE COVA y FRANCISCO CARABALLO, afirman estar actuando con el carácter de representantes de la Junta de Condominio del Bloque 28 de la Urbanización Fe y Alegría, sector Súper Bloques, de la ciudad de Cumaná, capital del Estado Sucre, y no como representantes de la asamblea de propietarios, ha de concluirse que, sin la manifestación de que proceden en nombre esta asamblea de propietarios, entonces, los efectos jurídicos (activos y pasivos) reclamados en juicio se estarían haciendo valer a título particular de la Junta de Condominio. Ello sin perjuicio de que, seguidamente, se aborde este tema con mayor precisión.

Cabe destacar, además, que en el fragmento de la recurrida que se ha transcrito ut supra el Juez de los Municipios Sucre y Cruz Salmerón Acosta del Primer Circuito Judicial del Estado Sucre confunde el tema de la “cualidad activa” (o de la falta de cualidad de los actores) invocado por la parte demandada, con el tema de la “representación en juicio”.

En efecto, siguiendo la línea argumental expuesta por el a quo se observa que, en su opinión, de acuerdo con el artículo 20, literal e, de la Ley de Propiedad Horizontal, corresponde al administrador del condominio ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes y que, a tenor de lo establecido en el artículo 18, literal c, de la ley en comentarios, cuando los propietarios no hubiesen nombrado un administrador, corresponderá a la junta de condominio ejercer las funciones de tal administrador; entonces, puesto que en el caso que nos ocupa no existiría administrador designado, la representación de la junta de propietarios en este juicio habrá de ser ejercida por la junta de condominio y, por ello, concluye que estarían legitimados los actores (o tendrían cualidad) para demandar en esta causa.

El sentenciador en su Sentencia recurrida ha dejado establecido textualmente que:
“… La Ley de Propiedad Horizontal, en el literal e) de su artículo 20, establece que corresponde al administrador del condominio, “ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes…”.
Como no consta en autos que los copropietarios, hubiesen nombrado un administrador, es a la Junta de Condominio a quien incumbe ejercer las funciones de administrador, a tenor del literal c) del artículo 18 ejusdem.

Así pues, cuando en el presente caso, a falta de un administrador, la Junta de Condominio demanda el desalojo del inmueble arrendado a CARMEN SUSANA REYES BRITO, su cualidad emana de la propia Ley de Propiedad Horizontal, por lo que la opuesta defensa perentoria, por falta de cualidad de la JUNTA DE CONDOMINIO DEL BLOQUE 28 DE LA URBANIZACIÓN FE Y ALEGRÍA, es improcedente y así se decide…”. (Las negrillas y el subrayado de la ciudadana Juez ).

Es de señalar que, en el caso que nos ocupa, la falta de cualidad activa ha sido denunciada, precisamente, porque los actores, como junta de condominio, no invocan actuar en juicio como representantes de la junta de copropietarios, sino a título particular; del mismo modo que no afirman que de acuerdo con la Ley de Propiedad Horizontal sea a esa junta de condominio a quien le esté atribuida la potestad de conocer, resolver y decidir respecto de todo aquello que estuviere relacionado con el inmueble (apartamento) distinguido con el N°.00-01 ubicado en la planta baja del Bloque 28 de la Urbanización Fe y Alegría, sector Super Bloques, de la ciudad de Cumaná; así como tampoco afirman que a ellos corresponda el derecho de solicitar el desalojo del aludido inmueble, conforme a las previsiones legislativas contenidas en el Código Civil y el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En efecto, en el escrito de contestación a la demanda se lee que la parte demandada afirma textualmente lo siguiente:
“… los actores (DAMELIS LEZAMA MEAÑO, EVELINA RAMÍREZ COVA y FRANCISCO CARABALLO) aducen actuar como representantes de la Junta de Condominio del Bloque 28 de la Urbanización Fe y Alegría, sector Super Bloques de la ciudad de Cumaná, y no como representantes de la “asamblea general de copropietarios”, de modo que, en ejercicio de la representación de esa Junta de Condominio pretenden hacer valer en juicio un derecho que, en todo caso, le correspondería a un sujeto de derecho distinto, que no es otro que la asamblea general de copropietarios y, por lo tanto, esta actitud contraviene flagrantemente las disposiciones contenidas en el artículo 140 del Código de Procedimiento Civil…”.

En relación a lo que antes se señalara, sostiene la parte demandada que:
“… los actores, quienes representan a la Junta de Condominio del Bloque 28 de la Urbanización Fe y Alegría, sector Super Bloques de la ciudad de Cumaná, no afirman, de ninguna manera, que de acuerdo con la ley que regula la materia, sea a esa Junta de Condominio a quien le esté atribuido jurídicamente la potestad de conocer, resolver y decidir respecto de cualquier circunstancia que estuviera relacionada con el presunto contrato de locación que hubiera recaído sobre el inmueble que habría servido de conserjería al Bloque 28 de la Urbanización Fe y Alegría, sector Super Bloques de la ciudad de Cumaná; antes, por el contrario, al folio uno (1) del presente expediente, luego de reconocer que el inmueble presuntamente arrendado “… es un bien común del condominio, puesto que el referido inmueble era destinado para uso de conserjería…”, alegan, sin reserva de ninguna especie, que tal inmueble habría sido dado en arrendamiento “… por decisión de los copropietarios…” debido a “… razones económicas…”. Ergo, admiten los actores que quien sería sujeto activo de la presunta relación arrendaticia sería la “asamblea general de copropietarios”…”.

Realizadas las anteriores consideraciones resulta conveniente traer a colación que la mejor doctrina ha previsto categóricamente que el problema de cualidad:
“… se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presenta ejercitando concretamente un derecho o poder jurídico o la persona contra quien se ejercita, y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto. Se trata, en suma, de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera”. << Cfr. LORETO, Luís. Contribución al estudio de la excepción de inadmisibilidad por falta de cualidad. En Ensayos Jurídicos. Editorial Jurídica Venezolana. Caracas. 1987. p.183. En el mismo sentido: LIEBMAN, Enrico Tulio. Manual de derecho procesal civil. Ediciones Jurídicas Europa América. Buenos Aires. 1980. pp. 116 y ss.>>

Debe destacarse sin embargo que esa misma doctrina enseña que, a los fines de que se entienda como satisfecho el requisito de la cualidad (activa o pasiva), basta la sola afirmación que, en relación a la condición de sujeto activo o pasivo de la relación jurídica sustancial, efectúe en el escrito libelar la parte demandante. Ciertamente, se ha sostenido que:
“Por regla general, debe partirse de la idea básica de que cuando un sujeto invoca en propio nombre como actor un interés o situación jurídica concretos, solicitando la tutela jurisdiccional del estado, la sola afirmación de ese interés o situación jurídica es suficiente para investirle de la cualidad a obrar en juicio, como parte actora; y de que el sujeto contra quien obra en nombre propio ese interés o situación jurídica que la acción hace valer, se encuentra investido, sin más, de la cualidad para sostener el juicio…”. <>

Es por ello que, siguiendo lo que la doctrina precedentemente transcrita indica, para obrar o contradecir en juicio (acreditando que se tiene legitimación o cualidad) es necesario, simplemente, que las partes afirmen ser titulares activas y pasivas de la relación jurídica sustancial controvertida y pidan al juez una decisión de mérito sobre la misma. Que las partes sean realmente titulares activos o pasivos de la relación sustancial, es una cuestión que sólo podrá saberse al final del proceso, esto es, en la sentencia de mérito, cuando se declare fundada (o infundada) la pretensión que se ha hecho valer en la demanda.

Lo que antes se hubiere dicho, ha sido admitido en la jurisprudencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, entre otras, en la sentencia dictada el 14 de julio de 2.003, en el juicio de P. Musso en recurso de revisión, en los siguientes términos:
“Establecido lo anterior, debe esta Sala aclarar los conceptos de legitimación o cualidad para ser parte en juicio, para así establecer si la misma se refiere al fondo de la controversia o es una formalidad (esencial o no) de la consecución de la justicia.

Anteriormente se confundían, los conceptos de legitimación de las partes, con la titularidad del derecho solicitado y con el interés personal necesario para accionar.

La cualidad o legitimación ad causam, es un problema de afirmación del derecho, es decir, está supeditada a la actitud que tome el actor en relación a la titularidad del derecho. Si la parte actora se afirma titular del derecho entonces está legitimada activamente, si no entonces carece de cualidad activa.

Incluso la legitimación pasiva está sometida a la afirmación del actor, porque es éste quien debe señalar que efectivamente el demandado es aquél contra el cual se quiere hacer valer la titularidad del derecho.

El juez, para constatar la legitimación de las partes no revisa la efectiva titularidad del derecho porque esto es materia de fondo del litigio, simplemente observa si el demandante se afirma como titular del derecho para que se dé la legitimación activa, y si el demandado es la persona contra la cual es concedida la pretensión para la legitimación o cualidad pasiva…”. (Las negrillas y el subrayado han sido añadidos). <>

En conclusión señala esta Jurisdicente que: la cualidad es un problema de afirmación del derecho y, por lo tanto, se encuentra supeditada a la actitud que asuma la parte actora en relación a la titularidad del derecho discutido en juicio. En consecuencia, conforme enseña la doctrina y la jurisprudencia, sólo si la parte actora se afirma titular del derecho estará legitimada activamente para instar el proceso, si no lo hace, entonces, carece de cualidad activa.

De tal manera que, a los fines de constatar que haya cualidad, le corresponde al juez examinar si, en el libelo de la demanda, la parte actora se ha afirmado titular del derecho que se hace valer en juicio. Examen éste que será efectuado, de inmediato, por quien ahora decide.

Ahora bien, luego de examinar el libelo de la demanda, ha constatado esta sentenciadora que, en el mismo, los ciudadanos ciudadanos DAMELIS LEZAMA MEAÑO, EVELIA RAMÍREZ DE COVA y FRANCISCO CARABALLO, si bien es cierto que afirman ser miembros de la Junta de Condominio del Bloque 28 de la Urbanización Fe y Alegría, sector Super Bloques, de la ciudad de Cumaná, no es menos cierto que no afirman que de acuerdo con la Ley de Propiedad Horizontal, sea a esa Junta de Condominio a quien esté atribuida la potestad de resolver las diversas situaciones que pudieran derivarse del contrato de arrendamiento que presuntamente existe con relación al apartamento que serviría de conserjería al Bloque 28 de la Urbanización Fe y Alegría, sector Super Bloques de la ciudad de Cumaná.

Todo lo contrario, quien ahora decide observa que, en el escrito libelar, los actores admiten que el apartamento que serviría de conserjería al Bloque 28 de la Urbanización Fe y Alegría, sector Super Bloques de la ciudad de Cumaná, “… es un bien común del condominio, puesto que el referido inmueble era destinado para uso de conserjería…”, y, asimismo, afirman que éste se habría dado en arrendamiento a la demandada, CARMEN SUSANA REYES BRITO, “… por decisión de los copropietarios…” atendiendo a “… razones económicas…” que no se especifican.
En opinión de esta sentenciadora, los actores han admitido, en el libelo de la demanda, que el sujeto activo de la relación arrendaticia que tiene como objeto el inmueble arriba indicado es la asamblea general de copropietarios; por lo tanto, es a ésta a quien le correspondería reclamar judicialmente el desalojo del mencionado inmueble, esto es, quien tiene cualidad activa para instar la actuación jurisdiccional y obtener una sentencia sobre el mérito del asunto es la asamblea de copropietarios. Y así se decide.

Al revisar el libelo de la demanda observa esta Jurisdicente que la pretensión de desalojo que en el mismo se contiene no ha sido deducida por la “asamblea de copropietarios” del Bloque 28 de la Urbanización Fe y Alegría, sector Super Bloques de la ciudad de Cumaná, sino por la Junta de Condominio y sin afirmar que, de acuerdo con la Ley de Propiedad Horizontal, sea a esa Junta de Condominio a quien esté atribuida la potestad de resolver las diversas situaciones que pudieran derivarse del contrato de arrendamiento que presuntamente existe con relación al apartamento que serviría de conserjería al Bloque 28 de la Urbanización Fe y Alegría, sector Super Bloques de la ciudad de Cumaná y sin afirmar que sea ella la arrendadora del referido inmueble (puesto que sostuvo que el inmueble en cuestión fue arrendado por decisión de los propietarios); se constata, además, que dicha pretensión ha sido ejercida por la Junta de Condominio, actuando a título particular, esto es, en nombre propio y, por lo tanto, sin afirmar que actúa en representación de la “asamblea de copropietarios”.

Entonces, si el problema de la cualidad se reduce a una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley concede en abstracto el derecho o poder jurídico o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera, dado que esta relación de identidad no se verifica en el caso que nos ocupa, puesto que la Junta de Condominio no afirmó ser aquel a quien la ley concede la potestad de reclamar judicialmente el desalojo del inmueble (apartamento que serviría de conserjería al Bloque 28 de la Urbanización Fe y Alegría, sector Super Bloques de la ciudad de Cumaná), debe esperar ésta una sentencia contraria a sus aspiraciones, puesto que el defecto de legitimación observado obliga a esta sentenciadora a rechazar la pretensión, puesto que en tales circunstancias está impedida de entrar a considerar el mérito de la causa. Y ASÍ SE DECIDE.

Por los razonamientos antes expuestos este Tribunal administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara SIN LUGAR la pretensión de desalojo y pago de los montos pendientes por concepto de cánones de arrendamiento, intereses moratorios por el atraso en el pago de dichos cánones, de las cuotas del condominio y las cuotas especiales del condominio pendientes, y los servicios disfrutados (como agua y electricidad), aplicando la indexación para el momento de la sentencia, que fue ejercida por los ciudadanos DAMELIS LEZAMA MEAÑO, EVELIA RAMÍREZ DE COVA y FRANCISCO CARABALLO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números V-3.012.919, V-5.089.608 y V-5.860.155 respectivamente, de este domicilio, actuando con el carácter de representantes de la Junta de Condominio del Bloque 28 de la Urbanización Fe y Alegría, sector Súper Bloques, de la ciudad de Cumaná, capital del Estado Sucre, asistidos por la profesional del derecho YULMAYN J. GALANTÓN DÍAZ, inscrita en el INPREABOGADO bajo el N°.66.570, de este mismo domicilio, en contra de la ciudadana CARMEN SUSANA REYES BRITO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-5.860.155, de este domicilio.

Queda revocada en todas sus partes la sentencia dictada el día veinticinco (25) de enero de dos mil ocho (2.008) por el Juzgado de los Municipios Sucre y Cruz Salmerón Acosta del Primer Circuito Judicial del Estado Sucre.

Se condena en costas a la parte actora por haber resultado totalmente vencida de conformidad con lo que dispone el artículo 274 del Código De procedimiento Civil.

Por cuanto la presente decisión ha sido dictada fuera del lapso legalmente establecido para ello, se ordena notificar a las partes de conformidad con lo establecido en los artículos 251 y 233 del Código de Procedimiento Civil. Líbrense las correspondientes boletas de notificación y una vez conste que están a derecho en su oportunidad debe remitirse el expediente al Tribunal de la Causa.

Regístrese, publíquese y déjese copia certificada, dando cumplimiento a lo que disponen los artículos 247 y 248 del Texto Adjetivo Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Agrario y Bancario del Primer Circuito Judicial del Estado Sucre. En Cumaná, a los Veintinueve (29) días del mes de abril de dos mil ocho (2.008).
LA JUEZ PROVISORIO

Abog. YLIMAR OLIVEIRA DE CARABALLO

LA SECRETARIA ACCIDENTAL,

BOMNY MUÑOZ DE ACUÑA

NOTA: En esta misma fecha siendo las 1:50 p.m., se publicó la presente decisión previo el anuncio de ley y a las puertas del Despacho. Que conste.

LA SECRETARIA ACCIDENTAL,

BOMNY MUÑOZ DE ACUÑA

Exp. Nº 6786.08
SENTENCIA: DEFINITIVA.
MATERIA: CIVIL BIENES.
YOdC/cml