TSJ Regiones - Decisión

República Bolivariana de Venezuela
En su Nombre

Tribunal Supremo de Justicia
Juzgado de los Municipios Sucre y Cruz Salmerón Acosta
del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre
Cumaná – Estado Sucre
S E N T E N C I A D E F I N I T I V A
LAS PARTES Y LA CAUSA
ACTOR: JOSÉ FELIX GUTIÉRREZ PORTES, C.I.N° V-2.233.531.
APODERADAS: MARLENE ESTEVES NÚÑEZ y VINCENZINA CASERTA
I.P.S.A. Nos. 13.995 y 36.964.
DEMANDADA: FRANCY DEL VALLE GAMBOA ALFONSO,
C.I.N° V-8.649.852.
APODERADO: JADDER ALEXANDER RENGEL SALAZAR, I.P.S.A. N° 109.295.
PRETENSIÓN: DESALOJO DE INMUEBLE ARRENDADO.
EXPEDIENTE: N° 08-4888.
N A R R A T I V A
LA DEMANDA
En fecha veintiséis (26) de febrero de dos mil ocho (2008), este Tribunal admitió demanda contra FRANCY DEL VALLE GAMBOA ALFONSO, mayor de edad, venezolana, soltera, domiciliada en Cumaná y con cédula de identidad N° V-8.649.852, intentada por JOSÉ FELIX GUTIÉRREZ PORTES, mayor de edad, venezolano, domiciliado en Cumaná y con cédula de identidad N° V-2.233.531, asistido por la abogada MARLENE ESTEVES NÚÑEZ, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N°13.995.
La pretensión del actor fue:
EL DESALOJO DEL INMUEBLE constituido por el apartamento, distinguido con el N° 23, ubicado en el piso 2° del edificio 516 del conjunto residencial Gran Mariscal de Ayacucho, Cumaná, en jurisdicción de la Parroquia Valentín Valiente, Municipio Sucre del Estado Sucre, que dio en arrendamiento a la demandada, por el tiempo determinado de un año (1) año, contados del día primero (1°) de noviembre de dos mil cuatro (2004), con un canon de Trescientos Mil Bolívares (Bs. 300.000,oo) mensuales, según instrumento autenticado en la Notaría Pública del Municipio Sucre del Estado Sucre, en fecha 3 de noviembre de 2004, bajo el N° 50 del Tomo 102.
Expresa el actor que: “…vencido el citado contrato, la arrendataria me solicitó la renovación del contrato por un (1) año más, cuyo vencimiento sería el 01 de noviembre de 2006,…una vez vencida esta renovación (01 de noviembre de 2006) le solicité a la arrendataria la desocupación del inmueble y por cuanto ella se encontraba solvente con los cánones de arrendamiento mensuales, suscribimos un contrato privado de prórroga legal y convenimos que el canon de arrendamiento mensual para ese lapso de tiempo será estipulado en la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000,oo). Dicho contrato de arrendamiento expiró el 01 de noviembre de 2007…(pero) la arrendataria...no desocupó el inmueble…convirtiéndose el contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado,”.
La causa alegada para demandar el desalojo, fue la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de agosto de dos mil siete (2007) a febrero de dos mil ocho (2008), que suman Dos Mil Cuatrocientos Cincuenta Bolívares Fuertes (Bs. 2.450).
Fundamento legal: el hecho alegado para demandar el desalojo se subsume en la causal establecida en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios: “ a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas”.
LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA
En fecha primero (1°) de febrero de dos mil ocho (2008), en oportunidad legal, la demandada asistida por el abogado JADDER ALEXANDER RENGEL SALAZAR, mayor de edad, venezolano, domiciliado en Cumaná e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado, bajo el N° 109.295, contestó la demanda de esta manera:
1. Opuso “…la cuestión previa establecida en el ordinal 7° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referente a la existencia de una condición o plazo pendiente, esto en virtud…que se hace necesario el vencimiento del plazo de prórroga legal que establece el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos, en el caso específico el establecido en el literal b) de la mencionada norma, el cual es de un año”, por cuanto en el contrato que se acompañó al libelo de la demanda, marcado con la letra “E” se suscribe un nuevo contrato de arrendamiento por un año, hasta el 1° de noviembre de 2007, que le da derecho a la demandada a una prórroga legal que vencerá el 1° de noviembre del año 2008.
2. Contestó el fondo de la demanda de la siguiente manera:
2.1. Rechazó, negó y contradijo que esté insolvente, porque los cánones de arrendamiento que se alegan no pagados, fueron cancelados mediante depósitos bancarios.
2.2. Rechazó, negó y contradijo que el lapso comprendido entre el primero (1°) de noviembre de 2006 al primero (1°) de noviembre de 2007, corresponda a la prórroga legal, porque en el contrato marcado “E”, se hace referencia a la suscripción de un nuevo contrato de arrendamiento, cuya prórroga legal será hasta el primero (1°) de noviembre de 2008.
LA CONTESTACIÓN DE LA CUESTIÓN PREVIA
El actor contradice la cuestión previa, indicando que las partes celebraron un contrato de prórroga legal, entre el 1° de noviembre de 2006 y el 1° de noviembre de 2007, por lo que no existe ninguna condición o plazo pendiente en la relación arrendaticia.
VALORACIÓN DE LOS MEDIOS DE PRUEBAS DEL ACTOR
Con el libelo de la demanda:
1. El instrumento autenticado en la Notaría Pública del Municipio
Sucre del Estado Sucre, en fecha 3 de noviembre de 2004, bajo el N° 50 del Tomo 102, se valora de conformidad con el artículo 1.361 del Código Civil, como prueba de que las partes celebraron un contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto del desalojo, por el tiempo determinado de un (1) año, contado a partir del día primero (1°) de noviembre de dos mil cuatro (2004), con el canon de arrendamiento de Trescientos Mil Bolívares (Bs. 300.000,oo) mensuales.
2. La fotocopia del instrumento protocolizado en la Oficina Inmobiliaria de Registro del Municipio Sucre del Estado Sucre, en fecha 11 de marzo de 2004, bajo el N° 9, Tomo 17° del Protocolo Primero, se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, como prueba de que YNGRID MARGARITA MARÍN RIVAS le vendió al actor el inmueble objeto de esta sentencia, aunque en el proceso no se litiga sobre dicha compra, sino sobre la relación arrendaticia entre las partes.
3. La carta de fecha 3 de octubre de 2005, enviada por la demandada a la actora, reconocida por las partes, se valora de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, como prueba que en esa fecha se solicitó a la actora, la renovación del contrato de arrendamiento por un año.
4. La carta de fecha 4 de octubre de 2005, enviada por el demandante a la demandada, reconocida por las partes, se valora de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, como prueba que en esa fecha el actor convino en la renovación del contrato de arrendamiento, con vigencia al 30 de octubre de 2006.
5. El instrumento simplemente privado de fecha 4 de noviembre de 2006, reconocido por las partes, se valora de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, como prueba de que las partes celebraron un contrato en relación a la prórroga legal del contrato de arrendamiento del inmueble objeto del desalojo, fijando un canon de arrendamiento de Trescientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 350.000,oo) mensuales.
En el escrito de promoción:
6. La libreta de ahorro en el Banco Banesco no se valora, por cuanto al actor no le corresponde probar la falta de pago.
VALORACIÓN DE LOS MEDIOS DE PRUEBAS DE LA DEMANDADA
En el escrito de promoción:
1. Los instrumentos presentados y promovidos por el actor, que la demandada también promovió, ya fueron valorados, en aplicación del principio de la comunidad de la prueba.
2. Para este Tribunal, el actor no ha confesado en el documento relativo a la prórroga legal, que haya celebrado un nuevo contrato de arrendamiento, porque a pesar de lo declarado: “…se ha convenido en celebrar un contrato de arrendamiento…”, en las cláusulas del documento es expresa la voluntad de las partes sobre la regulación de la prórroga legal: “…tendrá una prórroga legal…” (PRIMERA), “…durante el lapso de la prórroga…” (TERCERO), “…vigencia del contrato de prórroga legal…” (QUINTA).
3. Las copias de las planillas de depósitos efectuados por la demandada en la cuenta de ahorro del actor, al ser reconocidas por el actor, se valoran de la siguiente manera:
3.1. Las de fechas 9 de julio y 17 de octubre de 2007, de conformidad con el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, como prueba de que la demandada pagó en cada depósito, cánones por la cantidad de Quinientos Mil Bolívares (Bs. 500.000,oo), que sobrepasan la suma de Trescientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 350.000,oo), convenida como pago mensual, por lo que no se puede acreditar a un determinado mes.
3.2. La de fecha 1° de enero de 2008, de conformidad con el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, como prueba de que la demandada pagó cánones por la cantidad de Setecientos Mil Bolívares (Bs. 700.000,oo), que corresponden a dos meses, sin que se pueda determinar cuales son.
3.3. La de fecha 5 de marzo de 2008, de conformidad con el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, como prueba de que la demandada pagó en esa fecha posterior a la admisión de la demanda, cánones por la cantidad de Setecientos Mil Bolívares (Bs. 700.000,oo), que corresponden a dos meses, sin que se pueda determinar cuales son.

DECISIÓN DE LA CUESTIÓN PREVIA
La demandada opuso “…la cuestión previa establecida en el ordinal 7° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referente a la existencia de una condición o plazo pendiente, por cuanto las partes suscribieron un nuevo contrato de arrendamiento por un año, marcado con la letra “E”, que vence el 1° de noviembre de 2007, que le da derecho a la demandada a una prórroga legal hasta el 1° de noviembre del año 2008.
Para este Tribunal, está probado en autos, que en el contrato marcado con la letra “E”, las partes no celebraron un nuevo contrato de arrendamiento, sino acordaron la regulación de la prórroga legal, como expresamente se dice en su texto, al referirse a su lapso, su vigencia y estipulaciones, por lo que no existe un plazo pendiente constituido por una nueva prórroga legal.
Por lo tanto, este JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS SUCRE Y CRUZ SALMERÓN ACOSTA DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO SUCRE, Administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la cuestión previa opuesta de la existencia de una condición o plazo pendiente establecida en el ordinal 7° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referente al vencimiento del plazo de prórroga legal.

DECISIÓN DEL FONDO DE LA DEMANDA
Con fundamento en lo alegado y probado en autos, este Tribunal resuelve:
1°. Está probado en el expediente, que el actor y la demandada, celebraron un contrato de arrendamiento por el tiempo determinado de un (1) año, contado a partir del primero (1°) de noviembre de dos mil cuatro (2004), con un canon de Trescientos Mil Bolívares (Bs. 300.000,oo) mensuales, según el instrumento autenticado en la Notaría Pública del Municipio Sucre del Estado Sucre, en fecha 3 de noviembre de 2004, bajo el N° 50 del Tomo 102.
2°. Consta en autos, según las cartas de los días 3 y 4 de octubre de 2005, valoradas en esta sentencia, que las partes acordaron la renovación del contrato de arrendamiento, con vigencia al 30 de octubre de 2006.
3°. Está probado en el expediente que las partes celebraron un contrato en relación a la prórroga legal, la cual venció el día 4 de noviembre de 2007.
En relación a dicho contrato, considera este Tribunal que debe señalar sobre su errónea redacción, lo siguiente:
a) La prórroga legal es un derecho de los arrendatarios, establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que señalar en el contrato que son las partes las que la acuerdan, es improcedente, porque la prórroga tiene su fundamento en la citada Ley y no en la voluntad de las partes, que sólo pueden establecer condiciones y términos dentro de los supuestos de hecho de las normas jurídicas que la regulan, sin cambiar su espíritu, razón y propósito.
b) En el encabezamiento se dice que se celebra un contrato de arrendamiento, lo cual pudiera considerarse en el sentido de que la intención de las partes es celebrar un nuevo contrato, como lo expresó la demandada.
4°. Como al vencimiento de la prórroga legal, en fecha 4 de noviembre de 2007, la arrendataria continuó ocupando el inmueble, con el consentimiento del arrendador, el tiempo del contrato se convirtió en indeterminado al operar la tácita reconducción, de conformidad con el artículo 1.614 del Código de Procedimiento Civil, que establece: “En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.”
5°. Por cuanto se demanda el desalojo por la falta de pago de cánones de arrendamiento, le bastaba al actor presentar el contrato, en el cual consta que la demandada estaba obligada a un pago de tracto sucesivo, como lo es el de las pensiones de arrendamiento mensuales; por lo que, es a la demandada, a quien correspondía probar el pago de los cánones de arrendamiento, correspondientes a los meses comprendidos entre agosto de dos mil siete (2007) y febrero de dos mil ocho (2008), a razón de Trescientos Cincuenta Bolívares Fuertes (Bs. 350,oo), que el actor alegó como no pagadas, lo cual el demandado no hizo.
6°. Al estar plenamente probado en autos, el hecho alegado por el actor para demandar el desalojo del inmueble, es decir, que la demandada adeuda las pensiones de arrendamientos de los meses comprendidos entre agosto de dos mil siete (2007) y febrero de dos mil ocho (2008), la conducta de la demandada se subsume en la causal establecida en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios: “ a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas”.
Por lo tanto, este JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS SUCRE Y CRUZ SALMERÓN ACOSTA DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO SUCRE, Administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: CON LUGAR esta demanda que intenta JOSÉ FELIX GUTIÉRREZ PORTES contra FRANCY DEL VALLE GAMBOA ALFONSO, por DESALOJO DEL INMUEBLE constituido por el apartamento, distinguido con el N° 23, ubicado en el piso 2° del edificio 516 del conjunto residencial Gran Mariscal de Ayacucho, Cumaná, en jurisdicción de la Parroquia Valentín Valiente, Municipio Sucre del Estado Sucre.
Se condena en costas a la demandada por cuanto fue vencida totalmente en el proceso.
Regístrese, publíquese inclusive en la página Web del Tribunal y déjese copia certificada.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado de los Municipios Sucre y Cruz Salmerón Acosta del Primer Circuito del Primer Circuito Judicial del Estado Sucre. En Cumaná, a los diecisiete (17) días del mes de abril de dos mil ocho (2008).
El Juez Provisorio,

Antonio José Lara Inserny La Secretaria,

María Rodríguez
NOTA: Dando cumplimiento a las formalidades de Ley, y siendo las tres y quince minutos de la tarde (3,15 p.m.) se publicó la anterior Sentencia.
La Secretaria,

María Rodríguez,