REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA.
EN SU NOMBRE.
JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO, TRÁNSITO, BANCARIO, MARITIMO DEL PRIMER CIRCUITO JUDICIAL DEL ESTADO SUCRE.
Demandante: Frank Martell, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 339.874, domiciliado en Cumanacoa, Municipio Montes del Estado Sucre.
Apoderado Judicial del demandante: Francisco Antonio Astudillo Marín, inscrito en el IPSA bajo el N° 16.703.
Demandado: Gastón Fortoul, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 622.692.
Representado de la abogada Daniela Brache, inscrito en el IPSA bajo el N° 91.248.
Motivo: Apelación de la decisión proferida por el Juzgado del Municipio Sucre y Cruz Salmeron Acosta del Primer Circuito Judicial del Estado Sucre, en fecha quince (15) de diciembre del año dos mil, cinco, en virtud del cual el Juzgado de la causa declaró Con Lugar la demanda que por Cumplimiento de Contrato hubiere instaurado el ciudadano Frank Martell en contra del ciudadano Gastón Fortoul, todos plenamente identificados.
Alega el accionante que es propietario legitimo de un inmueble, casa y terreno ubicado en la conocida Urbanización Riberas del Manzanares; Avenida Manzanares conocida con el nombre de “Quinta Mamanina” ubicada en esta ciudad de Cumaná, cuyos linderos y medidas son los siguientes: Norte: En veintinueve (29 metros), parcela N° 1-G; Sur. En veintinueve metros (29 Mts), Parcela N ° 3-G; Este: En catorce (14mts) Terrenos de la Urbanización, y Oeste: En catorce (14mts) calle en proyecto, y que el documento en cuestión quedó debidamente Registrado bajo el N° 49, Tomo 14, Protocolo Primero, Segundo Trimestre de fecha 19 de junio de mil novecientos noventa y uno.
Aduce igualmente el actor que el ciudadano Gastón Fortoul, ya identificado ocupa el inmueble con su familia desde el año 19987, y que de la misma forma ha incurrido supuestamente en falta de pago del servicio de vigilancia, a la Asociación de Vecinos de la Urbanización Riberas del Manzanares (ASOVECINOS RIBERAS DEL MANZANARES).
Que en fecha 30-03-05, procedió a notificar con el Tribunal de la causa al ciudadano Gastón Fortoul, de los particulares a que se contrae la misma y los cuales se dan aquí por reproducidas.
En su petitorio solicitó lo siguiente y lo cual se transcribe:
PRIMERO: A entregar totalmente desocupado el inmueble totalmente desocupado, de bienes y de personas el inmueble;
SEGUNDO: A entregar las llaves del inmueble y los recibos cancelados por concepto de consumo de energía eléctrica y aseo urbano, agua, Seguridad y Vigilancia actualizados;
TERCERA: A pagar, en calidad de indemnización por daños y perjuicios, en base a la cantidad de ciento setenta mil bolívares (Bs 170.000,00) por cada mes de mora en la entrega del inmueble, contado a partir del dos (2) de junio de dos mil cinco, hasta la entrega material y efectiva del inmueble.
CUARTO: Las costas judiciales (honorarios y costos), calculados por el Tribunal, conforme a la ley.
Fundamentó su demanda en los artículos 34,35, 36, 37 y 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el artículo 1167 del Código Civil.
Estimó la demanda en la cantidad de TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 3.000.000,00).
Admitida y citado como fue el accionado en su oportunidad compareció el accionado debidamente asistido de la Abogada Daniela Brache, inscrita en el IPSA bajo el N° 91.248, en lo cual procedieron a dar contestación a la demanda, alegando como punto previo la improcedencia de la demanda por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento.
Negó, rechazó y contradijo que existiera un contrato de arrendamiento a tiempo determinado.
Alegó que no se encontraba en mora con el servicio de vigilancia desde el año 2000.
Alegó que desde el veintisiete (27) de julio del año dos mil cinco (2005), ha venido consignado ante el Tribunal A quo., de acuerdo al Expediente N° 05-354.
Negó, rechazó y contradijo que además de hacer entrega del inmueble totalmente desocupado, entregar las llaves y recibos de solvencia deba cancelar la cantidad de ciento setenta mil Bolívares (Bs. 170.000,00) por concepto de mora por cada mes de entrega del inmueble y menos aún que deba cancelar la cantidad de Tres Millones de Bolívares (Bs. 3.000.000,00).
Sigue exponiendo que la demanda en su contra fue basado en un contrato de arrendamiento determinado que no existe, por lo que existe según su decir un contrato de arrendamiento por tiempo indeterminado.
Finalmente solicitó la declaratoria Sin Lugar de la presente demanda.
Ambas parte presentaron sus respectivos escritos de prueba siendo admitidos dentro de la oportunidad de ley.
El Tribunal A quo para declarar Con Lugar la presente demanda lo hace previa a las consideraciones que se detallan:
“Vistas las posiciones asumidas por las partes intervinientes en el proceso y tomadas en consideración las pruebas contenidas en el expediente, las cuales fueron analizadas conjuntamente con las demás actas procesales al respecto este Tribunal observa lo siguiente: Por haber sido propuesto como Punto Previo la improcedencia de la demanda, este Tribunal señala que tal improcedencia carece de asidero jurídico toda vez, que existe una relación arrendaticia la cual debe ventilarse por este Procedimiento. ASI SE DECIDE.
En consecuencia, este Tribunal procede a conocer el Fondo de la controversia en los siguientes términos: La presente controversia se centra en estabelecer si efectivamente es procedente la acción de Cumplimiento de Contrato o si por el contrario dio lugar a la tácita reconducción. De las actas procesales se evidencia que existe una realación arrendaticia y por ende las obligaciones del arrendador y del arrendatario reciprocas establecidas no solo entre los intervinientes sino también por disposición de la ley. Esta Juzgadora a objeto de conocer en presencia de que tipo de contrato se está, Pasa a analizar e interpretar el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes intervinientes en el presente juicio. En consecuencia considera que es un contrato a plazo fijo ya que en el contrato de marras existe expresa estipulación que permite la prórroga automática del contrato, para que tenga lugar la tácita reconducción debe cumplir con los siguientes requisitos: a.- Existencia del contrato suscrito a plazo fijo. b.- Conclusión de la prórroga legal por el solo vencimiento del término fijado en el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario. C.- Ocupación del arrendatario sin oposición del arrendador. D.- Que en el contrato no exista expresa estipulación que permita o autorice la prórroga legal del contrato a plazo fijo y e.- Capacidad para contratar. Todo ello de conformidad al contrato de arrendamiento suscrito entre las partes el cual se aprecia en todo su valor probatorio, al no ser impugnado de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo se observa en autos que la controversia es el aspecto pecuniario en cuyo incumplimiento presuntamente incurrió el demandado al no cubrir los pagos relacionados con la vigilancia cuya obligación se infiere del propio contrato de arrendamiento en su cláusula octava, al respecto se observa en las actas procesales corre al folio diecisiete (17) un estado de cuenta de ASOVECINOS RIBERAS DEL MANZANARES, que fue reconocido y ratificado en su contenido y firma en su oportunidad por el ciudadano Eduardo Meneses, se desprende que el demandado no cumplió con sus obligaciones de cancelar por concepto de servicios de seguridad y vigilancia”.
Asimismo, corre al folio cincuenta y cinco (55) de este expediente copia del Oficio dirigido al Gerente del Banco Industrial de Venezuela, donde se ordena aperturar cuenta de Ahorro a nombre del arrendador de este caso de marras, por lo que se observa que existe un expediente de consignación por ante este Juzgado, del mismo se desprende que el consignatario deposito un monto de Trescientos Cuarenta Mil Bolívares (Bs. 340.000,00), correspondientes a dos (02) meses consecutivos con lo que se evidencia que el demandado depositó el canon de arrendamiento de los meses de junio, julio, agosto, y septiembre de dos mil cinco 2005). ASÍ SE DECIDE.
Por las razones antes expuestas este JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS SUCRE Y CRUZ SALMERON ACOSTA DEL PRIMER CIRCUITO JUDICIAL DEL ESTADO SUCRE, ADMINISTRANDO JUSTICIA EN NOMBRE DE LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY DECLARA CON LUGAR…
Revisadas las actas procesales que conforman el presente expediente y cumplidos como fueron las etapas en esta Alzada, este Tribunal para decidir observa:
La presente demanda está referida al Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento instaurado por el ciudadano Frank Martell en contra Gastón Fortoul, identificados plenamente en autos, siendo que el actor alegó en su libelo ser propietario de una casa ubicada en la Urbanización Riberas del Manzanares; Avenida Manzanares conocida con el nombre de “Quinta Mamanina” de esta ciudad de Cumaná, cuyos linderos y medidas, quedaron explanados en esta Sentencia y que el ciudadano Gastón Fortoul, venía ocupando el inmueble en calidad de arrendatario desde el año 1987, siendo que tales afirmaciones de hecho en cuanto al contrato de arrendamiento y las cláusulas del mismo no fueron rechazadas por la parte accionada en la oportunidad de dar contestación, puesto que como se señaló supra no fue cuestionado en ningún momento la relación contractual arrendaticia invocada por la parte accionante. En tal virtud no constituye un hecho controvertido la existencia de tal relación contractual, así como tampoco la duración del mismo, el monto que se debía cancelar por concepto de cánones de arrendamiento, ni la oportunidad de su pago, tampoco hubo controversia en cuanto a la ubicación del inmueble, siendo que al no ser impugnado se le concede pleno valor probatorio al contrato de arrendamiento suscrito entre las partes intervinientes en la presente controversia Y ASÍ SE DECIDE.
La parte accionada a través de su abogada, en el momento de contestar su demanda alegó como punto previo la INADMISIÓN de la presente demanda por cuanto su decir el presente contrato se había convertido a tiempo indeterminado, y en consecuencia había operado la tácita reconducción.
La juzgadora del Tribunal de la causa en su sentencia ante los planteamientos señalados por la parte accionada consideró que tal improcedencia carece de asidero jurídico, toda vez que existía una relación arrendaticia, la cual debía ventilarse por el presente procedimiento.
Así las cosas considera quien decide que la Tácita Reconducción es una figura del derecho inquilinario, que debe ser estudiada, concatenando la disposición contenida en el citado artículo 1.600 del Código Civil con la consagrada en el artículo 1.614 del mismo Código, que dispone expresamente que: “En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continua bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado”. Fíjese, que esta disposición legal, nos señala de que el inquilino continué ocupando el inmueble “sin oposición del propietario”, por su parte, con menos claridad, esa falta de oposición del propietario, también se encuentra regulada por el mencionado articulo 1600 del Código Civil, que presume renovado el contrato de arrendamiento a termino fijo, siempre que a la expiración de éste, el arrendatario queda “y se le deja” en posesión de la cosa arrendada. Como bien lo ha sostenido un sector de la Doctrina Patria, para que sea procedente la Tacita Reconducción, se requiere tres (03) extremos fundamentales, exigidos por el artículo 1.614 del Código Civil, ellos son: 1- Que se trate de un arrendamiento hecho por tiempo determinado. 2.- Que el inquilino continué ocupando el inmueble, después de vencido el término, y 3.- Que no haya oposición del propietario.-
En el presente caso tenemos que no ha operado la Tácita Reconducción. Y ASÍ SE DECIDE.
En consecuencia es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en consecuencia, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar en los siguientes casos:
1.- Cuando el término convenido ha expirado así como la subsiguiente prórroga, solo si el inquilino tiene derecho a ella.
2.- Por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales.
La doctrina respecto a la cláusula de prorroga sucesiva, en el libro homenaje a José Luís Aguilar Gorrondona, Estudio de Derecho Civil, Colección Nº 5 del Tribunal Supremo de Justicia, en su página 665 establece:
“La materia de la cual debemos ocuparnos respecto al contrato de arrendamiento por tiempo determinado es la denominada cláusula de prorroga sucesiva, conforme a la cual las partes pueden convenir que al vencimiento del plazo el contrato se entenderá prorrogado por periodos iguales o sucesivos, si con cierta anticipación al vencimiento del plazo original o al de la prorrogas, si la hubiere, una de las partes no manifiesta a la otra su decisión de dar por terminado el contrato.
Tenemos entonces que de la cláusula Sexta del Contrato de marras se desprende lo siguiente:
SEXTO: El término de este contrato es de un año (1), considerándose renovado por lapsos iguales a menos que las partes comuniquen por escrito se voluntad de no renovarlo, por lo menos con sesenta (60) días de anticipación.
En cuanto a la Cláusula Octava se desprende que:
OCTAVA: Las reparaciones menores como pinturas interiores, reparación de paredes, techos, reposición de baldosas y servicios sanitarios; gastos de luz eléctrica, aseo, agua, vigilancia, etc., correrán por cuneta del arrendatario, durante la vigencia del contrato.
Ahora bien estamos en presencia de un Contrato de Arrendamiento a tiempo determinado, en el cual hubo el desahucio, tal y como se desprende de la Notificación practicada por el arrendador , con el Juzgado de los Municipios Sucre y Cruz Salmeron Acosta de esta Circunscripción Judicial, en el cual el arrendador manifiesta su voluntad, de que el contrato de arrendamiento sobre la casa de su propiedad no será objeto de más prorrogas, por lo cual también señalan en dicha notificación que deberá el arrendatario entregar el inmueble en fecha 02 de junio del año dos mil cinco, señalándole de la misma forma que se encontraba insolvente con el pago del Servicio de Vigilancia, lo cual resultaba un incumplimiento con la cláusula octava del contrato de marras.
En el caso de autos la parte actora para demostrar la morosidad en que se encontraba el accionada con respecto a el Servicio de Vigilancia de la Asociación de Vecinos Riberas del Manzanares, promovió como Testigo al ciudadano Eduardo Meneses, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 3.955.727, a objeto de que reconociera, en su contenido y firma, estampada en el Estado de Cuenta que fue consignado con el escrito libelar.
Ahora bien como dicho instrumento fue ratificado mediante la prueba testimonial a tenor de lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, esta Juzgadora otorga pleno valor probatorio con lo cual se desprende que el accionado incumplió con la cláusula octava del tantas veces mencionado contrato. Y ASÍ SE DECIDE.
Se desprende igualmente del presente expediente judicial que la parte demandada consignó cánones de arrendamiento correspondiente a los meses junio, julio, agosto y septiembre del año dos mil cinco, todo ello según se verifica de las consignaciones efectuadas por el demandante. Y ASÍ SE DECIDE.
En consecuencia verificado como ha sido la existencia de un contrato de Arrendamiento a tiempo determinado y demostrado como fue el incumplimiento de la parte accionada al pago del Servicio de Vigilancia esta Juzgadora en la parte dispositiva declarará CON LUGAR la presente demanda. Y ASÍ SE DECIDE.
Por las razones antes expuestas este Tribunal Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara PRIMERO: CON LUGAR la demanda que por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento hubiere instaurado el ciudadano Frank Martell, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 339.874, domiciliado en Cumanacoa, Municipio Montes del Estado Sucre, debidamente representado por el abogado Francisco Antonio Astudillo Marín, inscrito en el IPSA bajo el N° 16.70, en contra del ciudadano Gastón Fortoul, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 622.692, debidamente representado por la abogada Daniela Brache, inscrita en el IPSA bajo el N° 91.248. SEGUNDO: Se ordena la entrega del inmueble ubicado en al Urbanización Riberas del Manzanares Quinta Mamanina, ubicada en esta ciudad de Cumaná, totalmente desocupado.
TERCERO: Se condena al pago de OCHOCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 850.000,00) en calidad de Indemnización, tal como fue solicitado en su petitum, correspondiente a los meses de octubre, noviembre, diciembre del año dos mil cinco y enero, febrero de este año, por cada mes de mora, todo a razón de ciento setenta mil Bolívares y los que sigan corriendo a partir de la fecha en que se publica este fallo, hasta la entrega del inmueble.
Queda Confirmada la Sentencia Apelada en todas y cada una de sus partes.
Se condena en COSTAS a la parte apelante por resultar totalmente vencida.
La presente decisión se publica dentro de su lapso legal, por tanto en su oportunidad bajése el expediente al Tribunal de la causa.
Dada, Firmada y Sellada en el Salón de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Tránsito, Bancario del Primer Circuito Judicial del Estado Sucre. En Cumaná a los veinte (20) días del mes de marzo del año dos mil seis (2006).
LA JUEZ PROVISORIO.
ABOG. YLIMAR OLIVEIRA DE CARABALLO.
LA SECRETARIA TEMPORAL.
MARIA VALENTINA YAÑEZ.
NOTA: En esta misma fecha siendo las 3:00 PM se publicó la presente decisión previo el anuncio de ley y a las puertas del Despacho. Que conste.
LA SECRETARIA.
MARIA VALENTINA YAÑEZ.
SENTENCIA: DEFINITIVA.
MATERIA: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.
EXP N° 6347.06.
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