TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO DEL MUNICIPIO BERMÚDEZ DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO SUCRE

“Vistos”.- Sin Informes de las Partes.-

Se inicia la presente causa, por demanda presentada en fecha del 15 de Julio del 2.005, por el abogado en ejercicio RICARDO MARIN INDRIAGO, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 7.047 y de este domicilio, en su carácter de apoderado judicial de las ciudadanas: MARIA BORAGINE DE DESARIO y ANTONIA DESARIO DE MAGO, venezolanas, mayores de edad, Titulares de las Cédulas de Identidad Nros: 9.455.730 y 6.955.756, respectivamente y domiciliadas en Porlamar Estado Nueva Esparta, aquí de tránsito, según se observa de documento poder anexo marcado “A”, contra la Ciudadana MAYRA LAREZ URBANO, venezolana, mayor de edad, comerciante, portadora de la Cédula de Identidad N° 9.456.562 y de este domicilio.
Alega el apoderado actor que tal como se observa del documento privado de fecha 01-10-2.003, que acompaña marcado “b, el ciudadano GIOACCHINO DE SARIO (Fallecido), común causante de sus representadas celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana MAYRA LAREZ URBANO, por un local comercial, propiedad de sus poderistas, el cual se haya ubicado en la planta baja del edificio Mary distinguido con el N° 8. Que dicho contrato fue celebrado por término fijo por un año, con fecha de vencimiento del 30-09-04 y que el canon de arrendamiento sería de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000, oo) mensuales, pagaderos por mensualidades vencidas y consecutivas.
Que igualmente se convino que la arrendataria devolvería el inmueble sin necesidad de desahucio al término del mismo.
Que el contrato como su prórroga legal está total y absolutamente vencido y no siendo posible que la arrendataria cumpliera con sus obligaciones, es por lo que de conformidad con lo previsto en los Artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, acude para demandar como en efecto lo hace a la ciudadana MAYRA LAREZ URBANO, venezolana, mayor de edad, comerciante y titular de la Cédula de Identidad N° 9.456.562, para que convenga en hacer entrega a sus representados del referido inmueble, libre de cosas y personas o de lo contrario sea condenada por el Tribunal.
Alega igualmente el apoderado judicial de la parte actora, que aun cuando no demandan en este acto a la Arrendataria por el incumplimiento de la casi totalidad de las cláusulas contractuales, ya que la demandada no cancela desde el mes de Junio del año pasado y se ha negado a devolver el inmueble arrendado tal como fue convenido al término del contrato.
Que terminado el contrato por haber sido pactado término fijo de un año y al mismo tiempo haberse consumido la prórroga legal, conforme a los Artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios.
Que en atención a lo expuesto, solicita que se cite personalmente a la demandada en el local objeto de la demanda.-
Que estima la demanda en la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs.5.000.000, oo)
Acompaña el apoderado judicial de la parte actora, poder que lo acredita para actuar, el contrato de arrendamiento y correspondencias que fueron cruzadas entre las partes. Que la arrendataria manifiesta en fecha del 09-08-2.004, su intención de seguir en la relación arrendaticia; a su vez la arrendadora en fecha del 09-08-2.004, le hace saber que no se prorrogará el contrato y expone las razones para ello y en fecha del 15-12-2.004, la arrendadora le participa a la arrendataria que de conformidad con la Ley ella está gozando de la prórroga legal.
Por auto de fecha 20 de Julio de 2.005, el Tribunal admite la demanda y emplaza a la ciudadana MAYRA LAREZ URBANO, para que comparezca al segundo día de despacho siguiente a su citación, a dar contestación a la demanda. (F-10) y en cuanto a la medida de secuestro, se ordenó abrir cuaderno de medida por auto separado, lo cual se cumplió en esta misma fecha, decretándose el secuestro del inmueble en cuestión y para lo cual se comisionó al Juzgado Ejecutor de Medidas del Municipio Bermúdez del Estado Sucre, a los fines de que practicara la medida decretada.- (F-1, 2 y 3).-
Por auto de fecha 04 de Agosto de 2.005, el alguacil de este Tribunal deja constancia de haber practicado la citación personal de la parte demandada ciudadana MAYRA LAREZ URBANO. (F -12 y 13).-
Siendo la oportunidad procesal para que la parte demandada, diera contestación a la demanda, compareció por ante este despacho la ciudadana MAYRA JOSEFINA LAREZ URBANO, suficientemente identificada en autos, asistida del abogado en ejercicio GUALBERTO SANTIAGO RÍOS VALLEJO, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 6.746 y dio contestación a la demanda en los siguientes términos:
“Rechaza, niega y contradice tanto en los hechos como en el derecho la temeraria demanda, incoada por las demandantes por las razones siguientes:
Que es cierto que celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano GIOCCHINO DESARIO, por medio de su representante Marvelis Díaz de Henríquez, sobre un local comercial ubicado en la planta baja del edificio Mary de esta ciudad de Carúpano, distinguido con el N° 8, con un canon de arrendamiento de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,00) mensuales. Que ese contrato fue firmado en fecha del 1° de Octubre del 2.003, con fecha de Vencimiento 30 de Septiembre de, 2.004, lo cual anexa marcado “B”.
Que en el mes de Marzo del año 2.004, la representante del arrendador le notificó que el arrendamiento sería aumentado hasta la cantidad de CUATROCIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 480.000,00), razón por la cual se vio obligada a solicitar la regulación de alquiler por ante la Oficina De Inquilinato De La Alcaldía De Este Municipio.-
Que en Resolución N° 0001-2004, de fecha 29 de Junio del 2.004, la Alcaldía fija un monto de arrendamiento de DOSCIENTOS CUARENTA Y DOS MIL QUINIENTOS VEINTITRES BOLIVARES CON OCHENTA Y CINCO CENTIMOS (Bs. 242.523, 85), según anexo “A”.
Por cuanto, la representante del arrendador se negó a recibir el canon de arrendamiento vencido por la cantidad fijada por la Alcaldía de este Municipio Bermúdez, procedió hacer las consignaciones respectivas por ante este Tribunal, a partir del 13 de Julio del 2.004, según consta de expediente de Consignación N° 439.
Que mediante comunicación de fecha 02 de Agosto del 2.004, que en copia anexa “B”, cumpliendo con lo establecido en la Cláusula Segunda del contrato, le notificó al representante de la parte arrendadora su deseo de continuar arrendando el local y dicha ciudadana, en comunicación de fecha 09 de Agosto de 2.004, la cual anexa “C”, le notificó que no se renovaría el contrato hasta tanto no se resolviera el proceso legal que tiene dicho local. Que entiende que el proceso legal es la Demanda de Nulidad del Acto administrativo, dictado por la Alcaldía del Municipio Bermúdez.
Que pide al Tribunal tome en cuenta esa prejudicialidad, toda vez que el juicio de nulidad del acto administrativo, donde se fijó un canon de arrendamiento de DOSCIENTOS CUARENTA Y DOS MIL QUINIENTOS VEINTITRES BOLIVARES CON OCHENTA Y CINCO CENTIMOS (Bs. 242.523, 85), que la apreciación que haga el Tribunal, en el sentido de que no pagó los cánones de arrendamientos de manera puntual, cuando en realidad depositó la suma regulada por el ente Municipal.
Que si existe un procedimiento legal, como viene a demandar por vencimiento de prórroga, cuando le manifestó su deseo de continuar ocupando el inmueble arrendado con un mes de anticipación, con fundamento a la Cláusula Segunda del contrato…”.-
Abierto el juicio a pruebas ambas partes promovieron las suyas, que rielan a los folios 27 al 31.
Análisis de las pruebas.

Pruebas de la Actora.-

Al Capítulo Primero: Reproduce, invoca y hace valer en todo su valor probatorio el documento privado anexo “B”, que riela a los folios 5 y 6, y que este Sentenciador tiene como reconocido, por no haber sido impugnado en su oportunidad, ello de conformidad con lo previsto en el Artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.-
Al Capítulo Segundo: Reproduce y hace valer en todo su valor probatorio, las correspondencias emanadas tanto de la arrendadora como de la arrendataria, cuyos documentos rielan a los folios 8 y 9, los cuales son apreciados por el Sentenciador por tener relación con la presente causa.
En cuanto a las pruebas promovidas al Capítulo Tercero, Cuarto y Quinto, el Tribunal, se abstiene de pronunciarse sobre las mismas, por cuanto el derecho no es objeto de valoración de pruebas.

Pruebas de la demandada.-

Al Capítulo Primero: Reproduce el Mérito favorable de autos, acto que el Tribunal no analiza por no ser objeto de valoración de pruebas.
Al Capítulo Segundo: Consigna marcado “B” contrato de Arrendamiento, suscrito entre las partes, documento privado que este Sentenciador tiene como reconocido, ello de conformidad con lo previsto en el Artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.
Al Capítulo Tercero: Reproduce el mérito probatorio la Resolución N° 0001-2.004, de fecha 29 de Junio de 2.004, emanada de la oficina de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Bermúdez, documento original que riela a los folios 19 y 20, y es apreciado en todo su valor probatorio por este Tribunal, ello de conformidad con lo previsto en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
Al Capítulo Cuarto: Promueve y hace valer en todo su valor probatorio el expediente de Consignación N° 439, para demostrar que siempre ha consignado en este Tribunal. Documento que es apreciado por el Sentenciador en todo su valor probatorio, de conformidad con lo previsto en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
Al Capítulo Quinto: Reproduce en todo su valor probatorio, comunicación marcada “b”, para dar cumplimiento a la Cláusula Segunda del contrato de arrendamiento. Documento privado que riela al folio 21 y que el Tribunal tiene como reconocido, de conformidad con lo establecido en el Artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.
Al Capítulo Sexto: Reproduce en todo su valor probatorio, documento anexo “c”, para demostrar que las demandantes le notificaron de la existencia de un proceso judicial. Documento que es apreciado por el Sentenciador por tener relación con la presente causa.
Al Capítulo Séptimo: Reproduce y hace valer en todo su valor probatorio el expediente N° 4.660 de la Nomenclatura de este Tribunal, para demostrar que existe una demanda de Nulidad del Acto Administrativo. Documento que es apreciado por el Sentenciador en todo su valor probatorio, de conformidad con lo previsto en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.-
Al Capítulo Octavo: Promueve en todo su valor probatorio, documento cursante al folio 9, para demostrar que no fue notificada de la prórroga legal, alegada por la actora. Documento privado que es apreciado por este Tribunal por tener relación con la presente causa.
Analizadas las pruebas presentadas por las partes este Tribunal, pasa a sentenciar la presente causa, para lo cual hace las siguientes Consideraciones:
A la entrada en vigencia del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el Legislador, estableció unas series de garantías plena de los derechos a los arrendadores y los arrendatarios, capaz de influir positivamente en la solución al grave problema de la vivienda.
El arrendamiento, es una relación jurídica contractual, por la cual un sujeto de derecho se obliga a suministrar al otro el uso pacífico de unos bienes determinados, a cambio de un precio o canon de arrendamiento que el segundo, por su parte, se obliga a pagar.
Esta cesión a cambio de un precio implica, de modo evidente, la voluntaria y temporal renuncia a algunos atributos de la propiedad por parte del dueño de los bienes objeto del contrato.
La relación jurídica contractual, podríamos fundamentarla en lo previsto en el Artículo 1.133 del Código Civil, que señala lo siguiente:
“El Contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellos una obligación”.
Ahora bien, Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en forma taxativa establece cuales son los tipos de demandas y el procedimiento, en cada unas de ellas.
En el caso de análisis, el objeto controversial, es determinar sí hubo o no vencimiento de la prórroga legal, con fundamento en los Artículos 38 y 39 de la citada Ley.
En este sentido dispone el Artículo 7° de la citada Ley, lo siguiente:
“ Los derechos que el Presente Decreto-Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos”(subrayado del Tribunal)
Tal como se desprende de la Cláusula Segunda del contrato de arrendamiento suscrito por las partes, el cual establece lo siguiente: “La duración de este contrato será de un año (1) exacto, contado a partir del día Primero de Octubre del año Dos Mil Tres (01-10-03), hasta el día Treinta del mes de Septiembre del año Dos Mil cCuatro (30-09-04), fecha en la cual el ARRENDATARIO, deberá entregar al ARRENDADOR el inmueble objeto de este contrato y en caso de que el ARRENDATARIO, esté interesado en continuar ocupando el inmueble deberá manifestarlo por escrito por lo menos con Un (1) mes de anticipación antes del vencimiento del plazo aquí estipulado.”(Subrayado del Tribunal).
Podríamos inferir que las partes, convinieron que la arrendataria, para poder prorrogar el contrato debía notificar a la arrendadora por lo menos con un mes de anticipación.
Es decir, que era facultativo de la arrendataria, según lo dispuesto en dicha Cláusula, notificar sí quería o no prorrogar el contrato, cumplida esta formalidad de notificación el contrato se consideraba prorrogado, o sea, que sí el contrato se vencía en fecha del 30 de Septiembre del 2.004, era necesario que la notificación se realizara en el mes de Agosto del 2.004.-
En este sentido y siguiendo el orden de ideas, corre inserto al folio 9 y 21 de la presente causa, un documento privado, que este Sentenciador tuvo como reconocido en la etapa de análisis de pruebas, en donde la ciudadana Mayra Josefina Lárez Urbano, participa a la ciudadana Marvelis de Henríquez, en fecha del 02 de Agosto de 2.004, su deseo de seguir arrendando el referido local (subrayado del Tribunal).
Sin embargo, no estipula el contrato, condiciones alguna para que la renovación del mismo, proviniese del arrendador, en virtud de que los supuestos para el caso de prórroga fueron establecidos y así lo hicieron saber las partes en el contrato de arrendamiento, únicamente para el arrendatario y en ningún momento para el arrendador.
Es decir, que para que opere la Prórroga Legal, es necesario que el contrato de arrendamiento esté vencido y en la presente causa, se está en presencia de un contrato vigente. La prórroga legal, así como todos los beneficios que prevé la Ley a favor del arrendatario, son irrenunciables, trascienden al libre poder negocial de las partes, y por consiguiente el Estado puede imponerlos a favor del interés social.
En consecuencia considera este sentenciador que la presente causa debe prosperar. Así se decide.
Por todo lo antes expuesto, este Juzgado del Municipio Bermúdez del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR, la demanda de VENCIMIENTO DE PRORROGA LEGAL, incoada por el abogado RICARDO MARIN INDRIAGO, actuando en su carácter de apoderado judicial de las ciudadanas MARIA DE DESARIO y ANTONIA DE MAGO, contra la ciudadana MAYRA LAREZ URBANO, asistida del abogado GUALBERTO SANTIAGO RIOS, ambas partes identificadas en autos.
En consecuencia se deja sin efecto la Medida de Secuestro, decretada por este Juzgado en fecha del 20 de Julio de 2.005 y practicada en fecha del 04 de Agosto de 2.005, por el Juzgado Ejecutor de Medidas de los Municipios Bermúdez, Andrés Mata, Benítez, Libertador y Arismendi del Segundo Circuito Judicial del Estado Sucre.
Se condena en costas a la parte actora por resultar totalmente vencida en la presente causa, de conformidad con el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-
Publíquese, regístrese y déjese copia.
Dada, sellada y firmada, en la Sala de Despacho del Juzgado del Municipio Bermúdez del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre, en Carúpano a los Treinta (30) días del mes de Septiembre del año Dos Mil Cinco (2.005). Años: 195° de la Independencia y 146° de la Federación.
EL JUEZ PROVISORIO,
Dr. Miguel Ángel Cordero.

LA SECRETARIA
T.S.U. Odalys Castillo Rojas.

Nota: La anterior sentencia fue publicada a las 2 de la tarde, el día de su fecha previas las formalidades de Ley.- Conste.-
LA SECRETARIA
T.S.U. Odalys Castillo Rojas.

Exp: 4. 776