TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA.
EN SU NOMBRE:

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL,
MERCANTIL, AGRARIO, DEL TRANSITO Y BANCARIO DEL PRIMER
CIRCUITO JUDICIAL DEL ESTADO SUCRE.

SENTENCIA NRO. 0004-2005-D.

En fecha veintidos (22) de Octubre del año dos mil cuatro (2004), se recibió el presente expediente proveniente del Juzgado Distribuidor, motivado al RECURSO DE APELACION ejercido por la abogada en ejercicio ciudadana ELISA VASQUEZ VIZCAINO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 8.434.746, inscrita en el inpreabogado bajo el Nro. 29.596 y con domicilio en la Calle Mariño, Edificio San Ignacio, Piso 02, Oficio 2 D, de esta Ciudad de Cumaná, actuando en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana ROSA ZELANDIA CABALLERO DE SOTO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 5.702.768 y de este domicilio, representación que consta de Documento Poder debidamente autenticado por ante la Notaría Pública de Cumaná, en fecha 27 de Julio de 2000, anotado bajo el Nro. 44, Tomo 53 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría; contra la Sentencia Definitiva dictada por el JUZGADO ACCIDENTAL DE LOS MUNICIPIOS SUCRE Y CRUZ SALMERON ACOSTA DEL PRIMER CIRCUITO JUDICIAL DEL ESTADO SUCRE, en fecha 04 de Octubre de 2004, en el juicio que por DESALOJO sigue la ciudadana AUDELINA DEL CARMEN BERMUDEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 4.334.440, soltera y de este domicilio, representada judicialmente por el abogado en ejercicio ciudadano CARLOS E. VELASQUEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 8.433.021, casado, inscrito en el inpreabogado bajo el Nro. 30.871 y de este domicilio, representación que consta de Documento Poder debidamente autenticado por ante la Notaría Pública de Cumaná, en fecha 11 de Agoto de 2000, anotado bajo el Nro. 11,
Tomo 61 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría contra la ciudadana ROSA ZELANDIA CABALLERO DE SOTO, supra identificada.

I

En fecha 27 de Octubre de 2004, este Tribunal dictó auto, mediante el cual se le dio entrada al presente expediente, quien suscribe se avocó a la presente y de conformidad con el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, se fijó el décimo día de despacho siguiente para dictar sentencia.-

Ahora bien después de haber hecho una breve reseña de lo acontecido en el presente juicio, pasa esta Jurisdiscente a establecer la motiva del presente fallo, en los siguientes términos:

Este Tribunal pasa a fundamentar la parte motiva del presente baal, en los siguientes términos:

II

Este Tribunal después de haber transcrito un breve resumen, revisado y estudiado el presente expediente procede a realizar su pronunciamiento dictado por el Juzgado A-quo.

PLANTEAMIENTO DE LA CONTROVERSIA EN PRIMERA INSTANCIA.

“Determinar si la ciudadana Rosa Zelandia Caballero de Soto ha incumplido con la obligación de pagar los cánones de arrendamiento del inmueble que ocupa en calidad de arrendataria, desde el mes de Enero de 1999, de tal suerte que se encuentre incursa en la causal de desalojo prevista en el articulo 34, literal a, del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Así mismo, determinar si entre las ciudadanas Audelina del Carmen Bermúdez y Rosa Zelandia Caballero de Soto, además del contrato de arrendamiento celebrado por ellas de manera verbal, el cual, por lo demás comenzó a regir el día diez (10) de marzo de 1998 existe un contrato de opción de compraventa en virtud del cual Audelina del Carmen Bermúdez se comprometió a dar en venta a Rosa Zelandia Caballero de Soto, en el mes de Enero de 1999 el inmueble que esta ocupa en calidad de inquilina, vale decir, aquel que se encuentra construido sobre un lote de terreno ejido que tiene una superficie aproximada de ciento ochenta y siete con sesenta y dos metros cuadrados (187,62mts.2 ), cuyo lote de terreno está comprendido dentro de las siguientes medidas y linderos: Norte: en diez con sesenta metros (10,60mts.) que es su frente, con la vereda 22; Sur: en igual extensión que es su fondo, con la casa Nº 11 de la Avenida 03; Este: en diecisiete con setenta metros ( 17,70mts.), con casa 03 de la vereda 22 y Oeste: en igual extensión con la Avenida 03; que en razón de la existencia de tal contrato de opción de compraventa la ciudadana Rosa Zelandia Caballero de Soto estaría exenta de cancelar las pensiones de arrendamiento pautadas originalmente con Audelina del Carmen Bermúdez y que esta ultima ha incumplido con su obligación de dar en venta el referido inmueble, de manera tal que debe ser condenada a cumplir con la obligación contractualmente asumida, a tenor de lo establecido en el articulo 1167 del Código Civil”.

TÉRMINOS EN QUE QUEDO ESTABLECIDA LA PARTE DISPOSITIVA DE LA SENTENCIA APELADA:

“Por los razonamientos precedentemente expuestos, este Juzgado…, declara con lugar la pretensión ejercida por la ciudadana AUDELINA DEL CARMEN BERMUDEZ…, representada por el ciudadano CARLOS E. VELASQUEZ, abogado en ejercicio,…, en contra de la ciudadana ROSA ZELANDIA CABALLERO y LEOCADIO ARMANDO YSASIS, abogados en ejercicio,…, y en consecuencia condena a la prenombrada ciudadana a desalojar inmediatamente el inmueble ubicado en la Urbanización “La Llanada de San Juan, Primera Etapa, casa Nº 01 de la vereda Nº 22, Parroquia Altagracia del Municipio Sucre del Estado Sucre, el cual se encuentra construido sobre un lote de terreno ejido que tiene una superficie aproximada de … (187,62 Mts.2), cuyos lote de terreno está comprendido dentro las siguientes medidas y linderos: Norte: en… (10,60 Mts.), que es su frente, con Vereda 22; Sur: en igual extensión, que es su fondo, con la casa N° 11 de la Avenida 03; Este: en… (17,70 Mts.), con casa 03 de la Vereda 22 y, Oeste: en igual extensión, con la Vereda 03.
…
En tal sentido, visto que la ciudadana ROSA ZELANDIA CABALLERO DE SOTO se encuentra ocupando el inmueble arriba identificado desde el mes de enero de…(1.999) sin cancelar los correspondientes cánones de arrendamiento, se le condena a cancelar a la parte actora la cantidad…(Bs. 6.900.000,oo) por concepto de indemnización de los daños y los perjuicios que le han sido causados con ocasión a la falta de pago de los cánones de arrendamiento vencidos desde el mes de enero de… (1.999) hasta la fecha en la cual se dicta la presente decisión.
Se condena en costa a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en la presente causa,…
Por otra parte, en virtud de que no consta en los autos que la parte demandada reconviniente haya satisfecho las cargas que le impone el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, y con fundamento en las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado…, declara SIN LUGAR la pretensión reconvencional ejercida por la ciudadana ROSA ZELANDIA CABALLERO DE SOTO,…, en contra de la ciudadana AUDELINA DEL CARMEN BERMÚDEZ,….
En consecuencia, Se condena en costas a la parte demandada reconviniente por haber resultado
…”

De todo lo antes expuesto esta Juzgadora procede a realizar las siguientes consideraciones:

Es importante destacar que la parte apelante, no fundamentó su apelación por ante esta instancia, es por lo que esta juzgadora no puede deducir cual es la inconformidad de la parte perdidosa; sin embargo al revisar todas las actas que conforman el presente expediente, es necesario dejar sentado que el procedimiento en el presente juicio se ajusta a derecho, es por lo que se cumplió con todo el procedimiento establecido en la Ley para el Juicio de Desalojo.

Ahora bien, entrando a profundizar sobre el caso de marras, que es evidente, y así ha quedado demostrado en las actas procesales, que en efecto las partes: ciudadanas Audelina del Carmen Bermúdez y Rosa Zelandia Caballero de Soto celebraron un contrato verbal de arrendamiento, sobre el bien inmueble propiedad de la demandante, el cual coincide en sus linderos y medidas con lo expuesto en el libelo de la demanda y escrito de contestación, los cuales se dan por reproducidos.

Por otra parte ha quedado demostrado que el canon de arrendamiento acordado entre las partes es la suma de cien mil bolívares con cero céntimos (Bs. 100.000,oo) mensuales y así queda establecido.

Con respecto al plazo de duración del contrato de arrendamiento, la parte actora no lo señala en el libelo de demanda, pero del escrito de contestación se infiere que se estableció el lapso de seis (06) meses lo cual es demostrado por la suscripción de seis (06) letras de cambio a favor de la demandante ciudadana Audelina del carmen Bermúdez, por la suma de cien mil bolívares con cero céntimos (Bs.100.000,oo), y es evidente que el contrato pautado entre las partes fue a “ tiempo determinado”, es decir por seis (06) meses. Ahora bien, es importante valorar las letras de cambio canceladas que rielan de los folios (22) al (27) inclusive del presente expediente, y los recibos de pago que corresponden a los meses de noviembre y diciembre de 1999 que rielan a los folios (28) y (29) del mismo.

De lo anteriormente expuesto se desprende que fueron canceladas ocho (08) mensualidades y no seis (06) como fueron pactadas, lo que quiere decir que la parte demandada canceló los (6) meses que fueron convenidos entre las partes para lo cual es aplicable el articulo 1.296 del Código Civil que consagra: “Cuando la deuda sea de pensiones o de cualquier otra clase de cantidades que deben satisfacerse en periodos determinados, y se acreditare el pago de cantidades correspondientes a un periodo, se presumen pagadas las anteriores salvo prueba en contrario”. ya que al aplicar el anterior artículo se presume que el contrato se convirtió a tiempo indeterminado, por cuanto se han pagado tres mensualidades más de lo pautado, y esto se deduce de las declaraciones de los testigos Taiz Mercedes Mendoza, Nellys Josefina Rodríguez, Alexander José Guzmán Rodríguez, Fe del Carmen Astudillo Muñoz y Ana del Valle Sánchez de Caneva, las cuales constan de los folios (272) al (292) inclusive, lo cual indica que si la arrendataria se mantuvo en la posesión del inmueble y la arrendadora no realizo oposición alguna y recibió el pago de (tres) (3) mensualidades más, entregando recibos, se demuestra que según el articulo 1600 del Código Civil se presume renovado y , se rige por las disposiciones establecidas para los contratos a tiempo indeterminado.

Artículo 1600 del Código Civil:
“Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la casa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el articulo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”

Del artículo expuesto supra se deduce que en el presente caso operó la tácita reconducción y es por lo que la arrendataria se encontraba obligada a efectuar el pago por todo el tiempo que como arrendataria ocupara el inmueble.

Así las cosas, después que ha quedado demostrada la existencia del contrato, y que el mismo se convirtió a tiempo indeterminado, pues se deduce que se invirtió la carga de la prueba, en la parte accionada o demandada, la cual debió demostrar de conformidad con el artículo 1354 del Código Civil, las defensas que le favorecieran.

Artículo 1354 del Código Civil:
“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertada de ella debe probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de la obligación”.

Esto es que cumplió con los pagos, o que ésta se extinguió por los medios para que ocurriera tal extinción, y en el presente caso, no consta prueba alguna que justifique su incumplimiento, o que exista causa alguna no imputable a la arrendataria ya que la causa que alega es que la arrendadora Audelina del Carmen Bermúdez, se comprometió a venderle el inmueble objeto del contrato de arrendamiento en Enero de 1999, alegato que no satisface la carga que le ha sido impuesta.

Siendo así, es congruente que la presente sentencia debe ser contraria a lo alegado por la demandada Rosa Zelandia Caballero de Soto, pues no cumplió con la carga de la prueba que le correspondía, y cabe la aplicación de la causal de desalojo prevista en el literal “a” del articulo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo cual conlleva a esta juzgadora a confirmar en la parte dispositiva de este fallo la decisión apelada. Así se decide.

DE LA RECONVENCIÓN

La parte accionada alegó que celebró un contrato de arrendamiento con opción a compra, con la parte actora Ciudadana Audelina del Carmen Bermúdez, y motivado a esto propuso formal reconvención en su contra, para procurar justificarse e intentar que la demandante reconvenida de cumplimiento al contrato de arrendamiento con opción a compra.

Es importante destacar que las promesas bilaterales de compraventa y contratos de compraventa, tal y como lo comparte la Jurisprudencia Patria, debe cumplir con los requisitos establecidos en el Artículo1.474 del Código Civil, los cuales son requisitos esenciales para que existan los contratos de compraventa.

Artículo1.474 del Código Civil
“La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio”. (Negrilla del Tribunal).

Es decir, de lo antes transcrito, se deduce, que deben existir objeto y precio, pero en el presente caso, para el momento de la celebración del contrato de arrendamiento, la arrendataria afirma que de igual manera se convino en una opción de compraventa sobre el inmueble arrendado con la demandante reconvenida, según la representación judicial de la demandada reconviniente, no era propietaria del inmueble que se le había cedido en arrendamiento, pues la propiedad la adquirió, después de haber celebrado el contrato, según consta de documento de fecha 03 de agosto de 1999, protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Sucre del Estado Sucre, quedando anotado bajo el número 41 folios 233 al 237, Protocolo Primero, Tomo Séptimo (7º).

Siendo así, lo cierto es, que el presunto convenio celebrado entre las ciudadanas Audelina del Carmen Bermúdez y Rosa Zelandia Caballero de Soto debieron concurrir los requisitos establecidos en el artículo 1.474 del Código Civil, como requisitos esenciales que son el objeto de la venta y el precio, para que se consolidara y formara parte de algunos de esos contratos. Así se establece.

Con respecto a la valoración de las declaraciones de los testigos, promovidos por la parte demandada reconviniente para lograr demostrar, la existencia del contrato de opción de compraventa y los requisitos existenciales de validez, es necesario dejar sentado que el recibo emanado de la ciudadana Audelina del Carmen Bermúdez, en fecha 03 de marzo de 1998, que recibió de Rosa de Soto la suma de Trescientos mil bolívares con cero céntimos (Bs. 300.000,oo) por concepto de depósito de tres (03) meses por alquiler con opción a compra del inmueble ubicado en la Llanada Sector 1 vereda 22 Nº 01, del cual se observa de autos que luego de la reposición de la causa al estado de admisión de la reconvención intentada por la demandada Rosa Zelandia Caballero de Soto, no fue impugnado por la parte actora reconvenida en su oportunidad legal, esta juzgadora comparte el criterio del a-quo de que ese recibo debe tenerse como un instrumento privado reconocido, con lo cual se puede entender que existió una promesa de venta, y que el contrato se celebraría después de cumplidos los requisitos ya descritos anteriormente, es por lo que se valoran los testimonios de los testigos Adeliz Maria Saldo, titular de la Cédula de Identidad Nº 4.442.027, Nicolaza Bautista Martínez de Velásquez, titular de la Cédula de Identidad Nº 3.339.084 y Enma Juliana Goitía de García, titular de la Cédula de Identidad Nº 4.183.074, esta Juzgadora comparte la valoración y criterio realizado por el sentenciador en el a-quo y de los cuales se deduce, que si bien es cierto que por las deposiciones de los testigos mencionados se demuestra que existió un contrato de arrendamiento con opción a compra a la ciudadana Rosa Zelandia Caballero de Soto, el inmueble ya identificado, no es menos cierto que los testigos no demostraron cual era el precio real de la opción, ya que difieren entre sí, pues Nicolaza Bautista Martínez de Velásquez, afirmó que el precio era de quince millones de bolívares con cero céntimos (Bs. 15.000.000,oo), Adelis Maria Saldo, no aporta nada en relación al precio y Enma Juliana Goitía de Garcia es la que señala que el precio era de cinco millones de bolívares con cero céntimos (Bs. 5.000.000,oo) y coincide con los alegatos en la contestación de la demanda, la cual es valorada con todo el valor y la fuerza probatoria, por lo cual, se demuestra que el precio de la venta es de cinco millones de bolívares con cero céntimos (Bs. 5.000.000,oo), siendo así, para que prosperara la pretensión de la reconvención ejercida por la ciudadana Rosa Zelandia Caballero de Soto, debió haber demostrado en el transcurso del proceso que había liberado la obligación, mediante el pago, y de autos no consta prueba alguna que demuestre que la ciudadana prenombrada ha cumplido con la obligación de pagar el precio del inmueble, siendo así; el pronunciamiento con respecto a la reconvención deberá ser adverso a la demandada reconviniente, lo que se establecerá en la parte dispositiva del presente fallo.

Los demás instrumentos quedan excluidos del proceso por cuanto no aportan nada para aclarar los puntos controvertidos del presente Juicio, los cuales están comprendidos dentro de los siguientes folios (30), (232) al (238) ambos inclusive (239) (240 ) hasta el ( 261), que rielan dentro del presente expediente

III

De todo lo antes expuesto este Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, del Tránsito y Bancario del Primer Circuito Judicial del Estado Sucre, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR el RECURSO DE APELACION ejercido por la abogada en ejercicio ciudadana ELISA VASQUEZ VIZCAINO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 8.434.746, inscrita en el inpreabogado bajo el Nro. 29.596 y con domicilio en la Calle Mariño, Edificio San Ignacio, Piso 02, Oficio 2 D, de esta Ciudad de Cumaná, actuando en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana ROSA ZELANDIA CABALLERO DE SOTO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 5.702.768 y de este domicilio; contra la Sentencia Definitiva dictada por el JUZGADO ACCIDENTAL DE LOS MUNICIPIOS SUCRE Y CRUZ SALMERON ACOSTA DEL PRIMER CIRCUITO JUDICIAL DEL ESTADO SUCRE, en fecha 04 de Octubre de 2004, que declaró CON LUGAR el juicio que por DESALOJO sigue la ciudadana AUDELINA DEL CARMEN BERMUDEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 4.334.440, soltera y de este domicilio, representada judicialmente por el abogado en ejercicio ciudadano CARLOS E. VELASQUEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 8.433.021, casado, inscrito en el inpreabogado bajo el Nro. 30.871 y de este domicilio; contra la ciudadana ROSA ZELANDIA CABALLERO DE SOTO, representada por los abogados ELISA VASQUEZ VIZCAINO y LEOCADIO ARMANDO YSASIS, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 8.434.746 y 9.276.939, respectivamente, inscritos en el inpreabogado bajos los Nros. 29.596 y 67.053, respectivamente y de este domicilio, y declara SIN LUGAR LA RECONVENCIÓN intentada por la ciudadana ROSA ZELANDIA CABALLERO DE SOTO, supra identificada, parte demandada reconviniente, contra la ciudadana AUDELINA DEL CARMEN BERMUDEZ, suficientemente identificada, parte demandante reconvenida.

En consecuencia queda confirmada toda y cada una de sus partes la sentencia dictada por el Tribunal A-Quo, en fecha 04 de Octubre de 2004.

Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en la presente sentencia, conforme a lo pautado en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, déjese copia debidamente certificada, para el debido archivo en este Tribunal, y se les advierte a las partes que la presente decisión ha sido publicada fuera del lapso legal correspondiente, por lo que siendo así se ordena la notificación de las partes conforme a lo pautado en el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil. Líbrense Boletas de Notificación. Que conste.-

Dada, Firmada y Sellada en el Salón de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, del Tránsito y Bancario del Primer Circuito Judicial del Estado Sucre, En Cumaná a los catorce (14) días del mes de Enero del año dos mil cinco (2005). Años 194° y 145°.
LA JUEZ TEMPORAL,

DRA. INGRID COROMOTO BARRETO LOZADA.

LA SECRETARIA TITULAR;

ABOG. ISMEIDA BEATRIZ LUNA DE BONILLO.-
Nota: En esta misma fecha y previos los requisitos de Ley, y siendo las nueva y cuarenta de la mañana (09:40 PM.), se publicó la anterior Sentencia.-
LA SECRETARIA TITULAR;

ABOG. ISMEIDA BEATRIZ LUNA DE BONILLO.-
Exp. N° 08843.
Motivo Desalojo.
Materia: Civil.
Sentencia Definitiva.

ICBL/brrm.