TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO, TRANSITO, TRABAJO Y ESTABILIDAD LABORAL DEL PRIMER CIRCUITO JUDICIAL DEL ESTADO SUCRE

Se inicia el presente procedimiento de RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, proveniente del Tribunal Distribuidor en fecha 09 de Junio de 2004 presentada por la ciudadana CARMEN TERESA RAMIREZ de PONCE, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad N° 520.831, debidamente asistida por los abogados en ejercicio JESUS REAL MAYZ y MARIA CAROLINA BERMUDEZ MARTELL, inscritos en el Instituto de previsión Social del Abogado bajo los Nros. 33.439 y 85.132 respectivamente.

En el Escrito del Libelo de demanda sostiene la actora que en fecha 26 de septiembre del 2000 celebró con la ciudadana LIGIA DEL VALLE GIL M. venezolana, mayor de dad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad N° 6.233.033. un contrato de arrendamiento sobre un inmueble de su propiedad, constituido por una (1) vivienda distinguida con el nombre “San Antonio”, ubicada en la prolongación de la Avenida Cancamure vía San Juan, Sector La Arboleda County, Parroquia Altagracia, Municipio Autónomo Sucre del Estado Sucre, otorgado por ante la Notaría Pública Cumaná bajo el N° 42, Tomo 70 de los Libros de autenticación llevados por esa Notaría y en donde se convino que el canon de arrendamiento seria la cantidad de Cuatrocientos Mil Bolívares mensuales (Bs. 400.000) que debían ser cancelados por el arrendatario dentro del primer día siguiente al vencimiento de cada mes, pero que desde hace un tiempo la arrendataria presenta retrasos en el pago de los cánones de arrendamiento, y que a la fecha de introducir la demanda se encuentra en mora de trece (13) meses de arrendamiento que corresponden a Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2003 y Enero, Febrero, Marzo, Abril y Mayo del 2004; violando la cláusula Novena del contrato.

Continúa alegando la actora, que la arrendataria ha violado la cláusula tercera del contrato de arrendamiento sobre la oportunidad del pago, por la cual solicita que la ciudadana LIGIA DEL VALLE GIL inquilina del inmueble lo desocupe por haber violado flagrantemente, las disposiciones acordadas en el contrato de arrendamiento, y la demanda para que convenga o en su defecto sea condenada a lo siguiente: Primero: Resolver el Contrato de Arrendamiento que tienen celebrado, devolver el inmueble arrendado en las mismas condiciones en que lo recibió, es decir, en perfecto estado de conservación y funcionamiento de todas sus instalaciones y servicios, sus áreas verdes y jardines tal y como lo establece la cláusula quinta del contrato de arrendamiento y solvente con los pagos relativos a Luz Eléctrica, Agua, Teléfono y demás servicios. Segundo: cancelar la cantidad de Cinco Millones Doscientos Mil Bolívares (Bs. 5.200.000) que corresponden a los meses insolventes de Mayo, Junio, Julio. Agosto. Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del 2003 y Enero, Febrero, Marzo, Abril y Mayo del 2004 a razón de 400.000 bolívares mensuales. Tercero: Cancelar subsidiariamente los cánones de arrendamiento que se siguieron venciendo hasta la definitiva devolución del inmueble a razón de 400.000 bolívares mensuales y Cuarto: Las costas y costos del procedimiento. Todo de conformidad con los artículos 1.579, 1592 ordinal 2, 1.167, 1159 del Código Civil Venezolano y el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Admitida la demanda por auto de fecha 21 de Junio del 2004, el Tribunal ordenó el emplazamiento de la ciudadana LIGIA DEL VALLE GIL M., para que compareciera por ante este tribunal a dar contestación a la demanda al Segundo (2°) día de despacho siguiente a su citación, ordenándose librar compulsa, todo de conformidad con el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 07 de Julio del 2004, el ciudadano Miguel Eduardo Ramírez en su condición de alguacil Titular de este Juzgado, consignó recibo de citación debidamente firmado por la ciudadana LIGIA DEL VALLE GIL M.

Estando dentro de la oportunidad para dar contestación a la demanda, compareció por ante este Tribunal la abogado ARIELIS C. CHACARE, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 98.935, en su carácter de Apoderada Judicial de la parte demandada ciudadana Ligia Del Valle Gil Malavè, según documento poder que fuera otorgado por ante la Notaría Pública de Cumaná el 08 de Julio del 2004, bajo el N° 16, Tomo 60, el cual consignó junto a su escrito de contestación.

Se abrió el procedimiento a pruebas, ambas partes hicieron uso de ese derecho, promoviendo las que aparecen en autos. Por autos de fechas 16 de Julio del 2004 y 26 de Julio del 2004, el Tribunal admitió las pruebas presentadas por las partes, salvo su apreciación en la definitiva.

Consta al folio 38, auto de avocamiento de la ciudadana Juez temporal de este Juzgado, abogada CARMEN LIZBETH FUENTES DE MILLAN, en el cual fijó tres (3) días de despacho siguientes para que las partes ejercieran el recurso conferido en el artículo 90 del Código de Procedimiento Civil, vencido el cual sin haber sido ejercido el recurso por alguna de las partes, la causa continuaría su curso en el estado en que se encuentra.

Mediante Escrito de fecha 23 de Agosto de 2004, la parte actora representada por los abogados MARIA CAROLINA BERMUDEZ y JESUS REAL MAYZ, presenta conclusiones en el presente juicio.

Siendo la oportunidad para decidir, este Tribunal lo hace en los siguientes términos:

En la oportunidad de dar contestación a la demanda, la parte demandada lo hizo de la siguiente manera: Rechazó y contradijo en todas sus partes, tanto en los hechos como en el derecho la demanda intentada en su contra y posteriormente admitió como cierto el hecho de haber celebrado contrato de arrendamiento con la Actora el 02 de octubre del 2000, autenticado por ante la Notaria Primera del Municipio Sucre del Estrado Sucre, en fecha 26 de Septiembre del año 2000, en el cual a su decir, se pacto que la duración del presente contrato sería de doce (12) meses contados a partir del 01 de Octubre del 2000, pudiendo ser objeto de prorrogas por periodo de igual duración fijándose un canon de arrendamiento de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000), contrato éste que consignaría en su oportunidad legal y que desde el momento de la firma de dicho contrato hasta el mes de Abril del 2003, mantuvo una excelente relación entre arrendador y arrendatario y es cuando la ciudadana CARMEN TERESA RAMIREZ DE PONCE comienza a negarse de manera injustificada a recibir el pago de los cánones de arrendamiento vencido en el día y lugar pactados. Que en diversas oportunidades trató por cualquier medio de hacerle llegar los pagos adeudados, ya que la señora no toleraba ni su presencia y se limitaba a decirle que le desocupara su vivienda. Que la ciudadana CARMEN TERESA RAMIREZ DE PONCE colocó un candado en la puerta principal de la vivienda violando el deber ser, violando el contrató de arrendamiento en su esencia misma por cuanto además de negarse a recibir el pago de los cánones de arrendamiento vencidos, la obliga a salir del inmueble, colocándole un candado en la puerta principal con el secuestro de sus enseres domésticos.

Establecidos como han quedado los términos en que cada parte formuló sus alegatos y defensas, para este Tribunal el tema de decisión se concreta en lo siguiente:

1.- Si es cierto que la demandada de autos, adeuda a la actora , los meses de arrendamiento correspondientes a Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre, Diciembre del año 2003 y Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo del año 2004.

2.- Sí es cierto que la demandada ha violado las cláusulas novena y tercera del contrato de arrendamiento cuya resolución se demanda.

Constituido el tema de decisión por los puntos sobre los cuales las partes hicieron sus alegatos, quedaron ellas sujetas a aportar las pruebas que permitan crear en este Sentenciador la convicción necesaria para proferir su fallo. Cada parte debe probar sus afirmaciones de hecho, conforme a las reglas generales de la carga de la prueba que rigen en Venezuela. Esa actividad probatoria se desarrolló de la siguiente manera:

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA
- Contrato de arrendamiento debidamente notariado por ante la Notaría Pública de Cumaná, Municipio Sucre del estado Sucre, en fecha 26 de Septiembre del 2000, bajo el N° 42, Tomo 70, contrato que fue reconocido por la parte demandada cuando dio su contestación a la demanda, el cual éste Juzgador aprecia en todo su valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil.

- Recibo de pago de alquiler correspondiente al mes de abril del 2003, suscrito por la ciudadana CARMEN TERESA DE PONCE, por un monto de 400.000 bolívares del inmueble objeto del contrato cuya resolución se demanda, el cual al no haber sido impugnado, desconocido o tachado por la demandada en el acto de contestación de la demanda por cuanto el mismo fue acompañado al libelo de la demanda, este sentenciador le atribuye plena eficacia de prueba, según lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, sobre el último pago y monto del canon de arrendamiento correspondiente al mes de Abril del 2003.

- Invoco el mérito favorable de autos en especial la confesión de la demandada en cuanto a que no niega estar insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento desde el mes de Mayo del 2003.

- Pruebas de informes conforme a lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, a Eleoriente e Hidrocaribe sobre las deudas acumuladas que por consumo de tales servicios públicos presenta el inmueble arrendado a la ciudadana LIGIA GIL, desde el mes de Enero del 2003 las cuales fueron debidamente evacuadas conforme consta a los folios 30, 41, 42, 43 y 44 del expediente, y en la cual se señala que el inmueble objeto del contrato cuya resolución se demanda tiene una deuda por consumo de energía eléctrica desde el mes de mayo del 2001 hasta el mes de Julio del 2004 de Un Millón Setecientos Dieciocho Mil Ciento ocho Bolívares (Bs. 1.718.108) y con Hidrocaribe por consumo de agua de Cincuenta y Tres Mil ochenta y Cinco Bolívares (Bs. 53.085) correspondiente a los mes de Junio, Julio, Agosto 2004. Informes que al no haber sido atacados por la parte demandada, este Sentenciador atribuye plena eficacia de prueba.

- Prueba de inspección judicial en el inmueble objeto del contrato cuya resolución se demanda, a fin de que el Tribunal dejase constancia: - Si el inmueble se encontraba habitado o no. Del Estado general en que se encontraba el inmueble paredes, piso, techos, pintura, rejas, instalaciones eléctricas, aguas blancas, aguas negras. De los deterioros que presenta el inmueble en el porche, sala, comedor y corredores, habitaciones, cocina, baños, jardines exteriores y cerca perimetral que se recogiese muestra fotográfica del estado del inmueble. La cual al ser evacuada demostró que el inmueble no se encuentra habitado para el 22-07-2004 fecha en la cual se trasladó y constituyó el Tribunal; que le falta pintura en las paredes del área exterior, que le falta mantenimiento en las rejas y puertas, pasillo, faltan lámparas. Se tomó video del estado detallado del inmueble en el cual se evidencia un mal estado general del inmueble. Esta inspección es valorada bajo análisis conforme a lo establecido en el artículo 507 del Código de procedimiento Civil dándole plena eficacia probatoria para demostrar los hechos antes indicados. Así se declara.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

- Reprodujo el mérito y valor probatorio que se desprende de los autos, sin objeto, ni punto específico sobre ese mérito, por lo tanto no tiene ningún efecto probatorio así se declara.

- Seis (6) recibos de pago “que le fueron expedidos por La Arrendadora después de haber cancelado los cánones correspondientes” (sic). Al respecto observa este tribunal que dicho recibo no aparece como emanados de ninguna de las partes de este proceso, ni por ningún tercero que no sea parte, por lo cual los mismos no encuadran dentro de las previsiones del artículo 1.368 del Código Civil, por lo tanto no tienen ningún efecto probatorio. Así se resuelve.

Establece el artículo 51 de la ley de Arrendamiento Inmobiliario que cuando el arrendador de un inmueble rehusare, expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida, de acuerdo con lo convencionalmente pactado podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal del Municipio competente por la ubicación del inmueble dentro de los 15 días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, lo cual no consta en el expediente lo haya hecho personalmente la parte demandada arrendataria LIGIA DEL VALLE GIL M., ni ninguna otra persona en su nombre, por lo cual incurrió en mora en el cumplimiento de sus obligaciones, lo cual la deja en un estado de insolvencia.

Del contrato de arrendamiento cuya resolución se demanda se observa que la cláusula novena establece: “El incumplimiento de “El Arrendatario” del pago de dos (2) mensualidades o el incumplimiento de cualquiera de las cláusulas de este contrato, hará que el mismo quede rescindido y podrá “El Arrendador” demandar la resolución del contrato, exigir la devolución del inmueble y/o los gastos judiciales o extrajudiciales y de cualquier tipo que diere lugar a dicho incumplimiento, así como los daños y perjuicios ocasionados y los cánones de arrendamiento por el lapso que faltare para el cumplimiento del plazo estipulado por el presente contrato”.

Y la cláusula tercera dispone: “El canon de arrendamiento ha sido estipulado y convenido entre las partes en la cantidad de Trescientos Mil Bolívares (Bs. 300.000) mensuales, pudiendo el mismo, ser objeto de variaciones para la celebración de cualquier prorroga de contrato. El Arrendatario, pagará por mensualidades vencidas el primer día de vencimiento de cada mes, en la persona y domicilio de El Arrendador o a la persona que este indique previa la presentación del recibo pendiente”.

Establece el artículo 1.159 del Código Civil que los contratos tiene fuerza de ley entre las partes, no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.

En el cumplimiento de un contrato la doctrina ha distinguido dos situaciones muy claras y perfectamente determinadas que se presentan en todo contrato a saber, aquellas estipulaciones expresas y las estipulaciones que deben suponerse formando parte del contrato y cuya interpretación no se presta a duda alguna que son denominadas estipulaciones expresas y las estipulaciones que deben suponerse formando parte del contrato, pero que no ha sido formalmente expresadas o que si lo fueron son susceptibles de interpretación por prestarse a dudas en su significado y alcances y que se denominan estipulaciones tácitas. Unido a ello nos encontramos con el principio de buena fe que debe regir en el cumplimiento de los contratos, vale decir; el deudor no esta obligado a dar más a su acreedor, pero tampoco a cumplir menos ni el acreedor puede exigir más y tampoco puede ser coaccionado a recibir menos.

Es forzoso concluir para este Sentenciador, después de haber analizado las actas que conforman el presente expediente, que la Arrendataria ciudadana LIGIA DEL VALLE GIL incumplió con las obligaciones a su cargo al no ejecutar lo pautado en el contrato de arrendamiento cuya resolución se demanda. Así se resuelve.

Por las razones anteriormente expuestas, este Tribunal administrando justicia en nombre de la república Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, Declara CON LUGAR la demanda de RESOLUCION DE CONTRATO DE ARREDAMIENTO incoada por la ciudadana CARMEN TERESA RAMIREZ DE PONCE, representada judicialmente por los abogados Jesús Real Mayz y Maria Carolina Bermúdez Martell, antes identificados, contra la ciudadana LIGIA DEL VALLE GIL M., representada judicialmente por la abogada Arielis C. Chacare Parra, suficientemente identificada en autos. En consecuencia queda resuelto el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes del presente juicio y autenticado por ante la Notaría Pública de Cumaná, Municipio Sucre del Estado Sucre, en fecha 26 de Septiembre del 2000, bajo el N° 42, Tomo 70 de los libros de autenticaciones llevados por ante esa Notaría, y en consecuencia se condena a la parte demandada: Primero: Devolver el inmueble arrendado en las mismas condiciones en que lo recibió, en perfecto estado de conservación y funcionamiento, y solvente con los pagos relativos a Luz Eléctrica y Agua. Segundo: Pagar la cantidad de Cinco Millones Doscientos Mil Bolívares (Bs. 5.200.000) por concepto de los cánones de arrendamiento insolutos que comprenden desde el mes de Mayo del 2003 hasta el mes de Mayo del 2004. Tercero: Pagar los cánones de arrendamiento que se sigan venciendo hasta la definitiva devolución del inmueble, a razón de Cuatrocientos Mil Bolívares (Bs. 400.000) mensuales. Cuarto: Las costas y costos del proceso por haber resultado totalmente vencida conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese, notifíquese a las partes y déjese copia certificada.

Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Transito, Trabajo y Estabilidad Laboral del Primer Circuito Judicial del Estado Sucre. En Cumaná, a los Veintidós (22) día del mes de Octubre del Dos Mil Cuatro. Años: 193° de la Independencia y 144° de la Federación.-
La Juez Temp.,

Abg. CARMEN LIZBETH FUENTES DE MILLAN

La Secretaria Temp.,

Abg. KENNY C. SOTILLO SUMOZA

NOTA. La presente decisión se publicó en esta misma fecha, siendo las 9:00 a.m., previo el anuncio de Ley a las puestas del Tribunal.-
La Secretaria Temp.,

Abg. KENNY C. SOTILLO SUMOZA