TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO ACCIDENTAL DE LOS MUNICIPIOS SUCRE Y CRUZ SALMERÓN ACOSTA DEL PRIMER CIRCUITO JUDICIAL
DEL ESTADO SUCRE

Vistos....

Por auto fechado 10 de julio de 2.000, este Tribunal admitió la demanda incoada por la ciudadana AUDELINA DEL CARMEN BERMÚDEZ, venezolana, mayor de edad, portadora de la cédula de identidad personal N°.V-4.334.440, de este domicilio, asistida por el ciudadano CARLOS E. VELÁSQUEZ, abogado en ejercicio, inscrito en el INPREABOGADO bajo el N°.30.871, de este mismo domicilio, en contra de la ciudadana ROSA ZELANDIA CABALLERO DE SOTO, quien es venezolana, mayor de edad, portadora de la cédula de identidad personal N°.V-5.702.768, de este domicilio, ordenándose en el mismo auto la citación de esta última para que diera contestación a la demanda al segundo (2°) día de despacho siguiente a su citación. Lo que ocurrió, efectivamente, el día 07 de agosto de 2.000.
I
DE LOS ALEGATOS DE LAS PARTES
Sección Primera
De los alegatos de la parte actora
En síntesis, en el libelo de la demanda alega la ciudadana AUDELINA DEL CARMEN BERMÚDEZ que arrendó a la ciudadana ROSA ZELANDIA CABALLERO DE SOTO un inmueble de su exclusiva propiedad, ubicado en la Urbanización “La Llanada de San Juan”, Primera Etapa, casa N°.01 de la vereda N°.22, Parroquia Altagracia del Municipio Sucre del Estado Sucre, el cual se encuentra construido sobre un lote de terreno ejido que tiene una superficie aproximada de ciento ochenta y siete metros cuadrados con sesenta y dos centímetros cuadrados (187,62 Mts.2), cuyo lote de terreno está comprendido dentro de las siguientes medidas y linderos: Norte: en diez metros con sesenta centímetros (10,60 Mts.), que es su frente, con la Vereda 22; Sur: en igual extensión, que es su fondo, con la casa N°.11 de la Avenida 03; Este: en diecisiete metros con setenta centímetros (17,70 Mts.), con casa 03 de la Vereda 22 y, Oeste: en igual extensión, con la Avenida 03, propiedad la suya que consta de instrumento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Sucre del Estado Sucre, el día 03 de agosto de 1.999, quedando anotado bajo el N°.41, folios 233 al 237, Protocolo Primero, Tomo Séptimo (7°), Tercer (3°) Trimestre del año en cuestión.
Aduce la actora que el susodicho contrato de arrendamiento se celebró de “manera verbal”, que el mismo comenzó a regir desde el día 10 de marzo de 1.998 y que el canon de arrendamiento pactado sería la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs.100.000) mensuales, los cuales debían ser cancelados los días 30 de cada mes.
Así las cosas, afirma la ciudadana AUDELINA DEL CARMEN BERMÚDEZ que, desde el inicio del referido contrato de locación, la arrendataria canceló irregularmente los aludidos cánones de arrendamiento durante el año 1.998 y que, a partir del mes de enero de 1.999, hasta la fecha en la cual propuso la demanda, se habría acentuado el estado de insolvencia de la arrendataria, al punto que, hasta esa oportunidad, estaría adeudándole mas de un año y medio de alquiler y, en consecuencia, con fundamento en el artículo 34, literal “a” del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, demanda a la ciudadana ROSA ZELANDIA CABALLERO DE SOTO, para que convenga o en su defecto sea condenada por este Tribunal:
a) En la entrega material del identificado precedentemente, totalmente desocupado de personas y/o cosas.
b) En la cancelación de todos los cánones de arrendamiento vencidos y los que se siguieren venciendo hasta la total y definitiva entrega del referido inmueble, por uso y aprovechamiento del mismo.
c) En el pago de las costas y costos procesales.
Sección Segunda
De los alegatos de la parte demandada
Practicada la citación de la demandada, el día 07 de agosto de 2.000, compareció ante este Tribunal la ciudadana ELISA VÁSQUEZ VIZCAÍNO, venezolana, mayor de edad, portadora de la cédula de identidad personal N°.V-8.434.746, abogado en ejercicio, inscrita en el INPREABOGADO bajo el N°.29.596, con domicilio procesal en la Calle Mariño de esta ciudad de Cumaná, Edificio San Ignacio, Piso 02, Oficina N°. 2-D, quien actuando en nombre y representación de la ciudadana ROSA ZELANDIA CABALLERO DE SOTO, según instrumento poder que le fuera otorgado ante la Notaría Pública de Cumaná, el día 27 de julio de 2.000, quedando anotado bajo el N°.44, Tomo 53 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, procedió a dar contestación a la demanda en los términos y condiciones que a continuación se exponen.
Luego de rechazar, negar y contradecir la demanda tanto en los hechos como en el derecho, procedió la representación judicial de la demandada a rechazar, negar y contradecir que:
“... desde hace aproximadamente Dos (02) años la Ciudadana AUDELINA DEL CARMEN BERMÚDEZ, arrendó a la Ciudadana ROSA ZELANDIA CABALLERO DE SOTO, un inmueble de su propiedad ubicado en la Urbanización “La Llanada de San Juan”, I Etapa, casa No 01, de la Vereda No 22” Parroquia Altagracia, Municipio Sucre del Estado Sucre, edificada en un área de terreno ejido que mide una superficie de Ciento Ochenta y Siete Metros Cuadrados con Sesenta y Dos Centímetros (187,62 M2), y está comprendido dentro de los linderos y medidas: NORTE: en Diez Metros con Sesenta Centímetros (10,60 Mts), su frente con la Vereda 22; SUR: en igual extensión, su fondo con casa 11 de la Avenida 03; ESTE: en Diecisiete Metros con Setenta Centímetros (17,70 Mts.), con casa de la Vereda 22; y OESTE: en igual extensión, su lado con la Avenida 03...”.

Así las cosas, expresó la representación judicial de la parte demandada que lo cierto es que la ciudadana AUDELINA DEL CARMEN BERMÚDEZ celebró con su representada un CONTRATO VERBAL DE ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN A COMPRA del inmueble antes identificado y que no puede decir la demandante que desde hace dos (02) años arrendó un inmueble de su propiedad, toda vez que, en principio, dicho contrato de arrendamiento comenzó a regir en fecha 10 de marzo de 1.998, es decir, hace mas de dos (2) años; que para esa fecha el inmueble no era de su propiedad pues le pertenecía al Instituto Nacional de la Vivienda (INAVI) y, además, que fue en el mes de agosto de 1.999, cuando la demandante adquiere la propiedad del inmueble en cuestión.
Aduce la representación judicial de la ciudadana ROSA ZELANDIA CABALLERO DE SOTO que:
“... en fecha Diez (10) de Marzo del año 1.998, cuando [su] representada celebró el Contrato de Arrendamiento verbal con Opción a Compra, la demandante se comprometió a vender el inmueble a [su] representada y le solicitó Tras (03) meses de depósito, CIEN MIL BOLÍVARES (Bs.100.000,oo) lo que da un total de TRESCIENTOS ML BOLÍVARES (Bs.300.000,oo) lo cual le fue entregado para esa fecha, también convino la demandante con [su] representada en pagar por el lapso de Seis (06) Meses los cánones de arrendamientos por la cual se emitieron Seis (06) letras de cambio a favor de la ciudadana AUDELINA DEL CARMEN BERMÚDEZ, por la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs.100.000,oo) cada una, siendo la prime letra a pagarse el día Quince (15) de Abril del año 1.998, y las demás en las siguientes fechas 15/05/98, 15/06/98, 15/07/98, 15/08/98 y 15/09/98, las cuales [su] representada canceló a la Ciudadana AUDELINA DEL CARMEN BERMÚDEZ, como a su esposo el Ciudadano HORACIO BENAVIDES y que en el mes de Enero del año 1.999 se le haría la venta definitiva...”.
Sigue diciendo la representación judicial de la parte demandada que la ciudadana ROSA ZELANDIA CABALLERO DE SOTO tuvo que acondicionar el inmueble que le había sido arrendado y que, una vez finalizada la realización de tales trabajos de acondicionamiento, procedió a habitarlo el día 25 de octubre de 1.998 y que, no obstante las erogaciones que se vio obligada a realizar, su patrocinada pagó puntualmente los cánones de arrendamiento convenidos, tal y como se aprecia tanto de las seis (06) letras de cambio suscritas para fungir como recibos de pago de los cánones de arrendamiento, las cuales anexó marcadas con las letras “B”, “C”, “D”, “E”, “F” y “G” como de los recibos de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 1.999, los cuales acompañó al escrito de contestación de la demanda marcados con las letras “H” e “I”.
Insiste la representación judicial de la ciudadana ROSA ZELANDIA CABALLERO DE SOTO en que, en el momento de efectuar el pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de diciembre de 1.998, la ciudadana AUDELINA DEL CARMEN BERMÚDEZ se comprometió a venderle, en el mes de enero de 1.999, el inmueble objeto del contrato existente entre ellas por la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.5.000.000) y que, por diversas razones, la ciudadana AUDELINA DEL CARMEN BERMÚDEZ se ha negado a “finiquitar el negocio”.
Rechazó, negó y contradijo que su representada desde el mes de enero de 1.999, hasta la fecha en la cual dio contestación a la demanda se haya insolventado y que adeudara por concepto de cánones de arrendamiento mas de un año y medio de alquiler, por cuanto, la actora se había comprometido a venderle en el mes de enero de 1.999 el inmueble objeto del contrato existente entre ellas, “... cosa que no ha cumplido, como tampoco podía hacerlo, ya que el inmueble le fue vendido en Agosto de 1.999...”.
Rechazó, negó y contradijo que la demandante le haya solicitado varias veces a su representada que desaloje el inmueble arrendado, pues “... solamente lo hizo en fecha 15 de Junio del presente año cuando acompañada de su hijo Alejandro y de la esposa de éste para manifestarle que no le iba a vender la casa y que se le entregara”.
Rechazó, negó y contradijo que su patrocinada esté obligada a entregar materialmente el inmueble que ocupa.
Rechazó, negó y contradijo que la ciudadana ROSA ZELANDIA CABALLERO DE SOTO “... sea obligada a cancelar los cánones de arrendamiento vencidos y los que se siguieren venciendo por cuanto esto es un contrato de opción de compra y al cual debe darle cumplimiento la demandante”.
Finalmente, rechazó, negó y contradijo que su representada tenga que cancelar las costas y costos procesales.
Sección Tercera
De la reconvención o mutua petición
Concretada así la contestación a la demanda, la representación judicial de la ciudadana ROSA ZELANDIA CABALLERO DE SOTO propuso formal reconvención en contra de la actora en los siguientes términos:
“De conformidad con lo establecido en el Artículo 888 del Código de Procedimiento Civil propongo Reconvención y en efecto Reconvengo a la Ciudadana AUDELINA DEL CARMEN BERMÚDEZ, venezolana, mayor de edad, civilmente hábil, titular de la Cédula de Identidad Número 4.334.440 en el domicilio procesal del Abogado CARLOS VELÁSQUEZ ubicado en esta Ciudad de Cumaná, en la Avenida Bermúdez, cruce con Calle Rojas, Edificio B.N.D., Piso 05, Oficina 5-3 por Cumplimiento de Contrato en virtud de no haber cumplido hasta la presente con el contrato de Arrendamiento con Opción a Compra del inmueble anteriormente identificado y que es objeto de este juicio, a fin de que de cumplimiento a lo convenido en fecha Diez (10) de Marzo de 1.998, y Ratificada dicha oferta de venta en Enero el año 1.999, o en su defecto sea condenado por el Tribunal. Establece el artículo 1.167 del Código Civil “En el contrato bilateral si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ellos”....”. (Las negrillas han sido añadidas por el Tribunal).

Sección Cuarta
De la contestación a la reconvención
Admitida la reconvención, luego de un largo periplo, el día 31 de mayo de 2.001, el abogado CARLOS VELÁSQUEZ, procediendo con el carácter de apoderado judicial de la parte actora, dio contestación a la misma en los términos que a continuación se indican:
Rechazó, negó y contradijo que su representada haya dado en “opción de compra” el inmueble objeto del contrato de arrendamiento.
Luego de transcribir el texto del artículo 1.579 del Código Civil, adujo que, de acuerdo con el artículo en cuestión, debía entenderse como venta a plazos los arrendamientos celebrados sobre cosas muebles y no de inmuebles; “.... que esta modalidad de contrato no es permisible verbalmente, porque para ello se requiere una manifestación de voluntad recogida en un documento escrito, bien sea privado y/o autenticado por ante un funcionario público....”.
Alega que su patrocinada tenía conocimiento que, para el año 1.996 el inmueble de marras tenía un valor de NUEVE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.9.000.000,oo) y que, para la fecha en que daba contestación a la reconvención costaría mucho mas, “.... por lo que era imposible ofertarlo para ese entonces al precio indicado por el demandado-reconviniente....”.
II
DE LA FORMA COMO HA QUEDADO PLANTEADA LA CONTROVERSIA
Transcritos, grosso modo, los argumentos formulados por las partes tanto en el libelo de la demanda como en el escrito de contestación a la demanda, el cual, además, contiene, según se dijo, formal reconvención incoada por la representación de la parte demandada en contra de la actora, y el escrito de contestación a dicha reconvención, entiende este sentenciador que la controversia que ha sido sometida a su consideración ha quedado planteada en los siguientes términos:
Determinar si la ciudadana ROSA ZELANDIA CABALLERO DE SOTO ha incumplido con la obligación de pagar los cánones de arrendamiento del inmueble que ocupa en calidad de arrendataria, desde el mes de enero de mil novecientos noventa y nueve (1.999), de tal suerte que se encuentre incursa en la causal de desalojo prevista en el artículo 34, literal a, del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Así mismo, determinar si entre las ciudadanas AUDELINA DEL CARMEN BERMÚDEZ y ROSA ZELANDIA CABALLERO DE SOTO, además del contrato de arrendamiento celebrado por ellas de manera verbal, el cual, por lo demás, comenzó a regir el día diez (10) de marzo de mil novecientos noventa y ocho (1.998), existe un contrato de opción de compraventa en virtud del cual AUDELINA DEL CARMEN BERMÚDEZ se comprometió a dar en venta a ROSA ZELANDIA CABALLERO DE SOTO, en el mes de enero de mil novecientos noventa y nueve (1.999), el inmueble que ésta ocupa en calidad de inquilina, vale decir, aquel que se encuentra construido sobre un lote de terreno ejido que tiene una superficie aproximada de ciento ochenta y siete metros cuadrados con sesenta y dos centímetros cuadrados (187,62 Mts.2), cuyo lote de terreno está comprendido dentro de las siguientes medidas y linderos: Norte: en diez metros con sesenta centímetros (10,60 Mts.), que es su frente, con la Vereda 22; Sur: en igual extensión, que es su fondo, con la casa N°.11 de la Avenida 03; Este: en diecisiete metros con setenta centímetros (17,70 Mts.), con casa 03 de la Vereda 22 y, Oeste: en igual extensión, con la Avenida 03; que en razón de la existencia de tal contrato de opción de compraventa la ciudadana ROSA ZELANDIA CABALLERO DE SOTO estaría exenta de cancelar las pensiones de arrendamiento pactadas originalmente con AUDELINA DEL CARMEN BERMÚDEZ y que esta última ha incumplido con su obligación de dar en venta el referido inmueble, de manera tal que deba ser condenada a cumplir con la obligación contractualmente asumida, a tenor de lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil.
III
DE LAS CONSIDERACIONES NECESARIAS PARA DECIDIR
Para quien suscribe la presente decisión, no cabe la menor duda, pues así lo han declarado expresamente las partes en sus respectivos escritos de demanda, contestación a la demanda (que incluye reconvención) y de contestación a la reconvención, que las ciudadanas AUDELINA DEL CARMEN BERMÚDEZ y ROSA ZELANDIA CABALLERO DE SOTO celebraron un contrato de arrendamiento en virtud del cual la primera se comprometió a hacer gozar a la otra, de un bien inmueble de su propiedad, el cual se encuentra construido sobre un lote de terreno ejido que tiene una superficie aproximada de ciento ochenta y siete metros cuadrados con sesenta y dos centímetros cuadrados (187,62 Mts.2), cuyo lote de terreno está comprendido dentro de las siguientes medidas y linderos: Norte: en diez metros con sesenta centímetros (10,60 Mts.), que es su frente, con la Vereda 22; Sur: en igual extensión, que es su fondo, con la casa N°.11 de la Avenida 03; Este: en diecisiete metros con setenta centímetros (17,70 Mts.), con casa 03 de la Vereda 22 y, Oeste: en igual extensión, con la Avenida 03.
Del mismo modo, tampoco tiene dudas quien suscribe esta decisión respecto de que el canon de arrendamiento en virtud del cual AUDELINA DEL CARMEN BERMÚDEZ se comprometió a hacer gozar a ROSA ZELANDIA CABALLERO DE SOTO del inmueble en cuestión es la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs.10.000,oo) mensuales.
Ahora bien, por lo que corresponde al tiempo de duración del contrato de arrendamiento en referencia debe apuntarse que:
En primer lugar, la parte actora no señala, en modo alguno, en el libelo de la demanda, cual sería el tiempo de duración del contrato de arrendamiento que celebró con la ciudadana ROSA ZELANDIA CABALLERO DE SOTO, simplemente, refiere que el contrato de arrendamiento en cuestión se celebró verbalmente.
En segundo lugar, la representación judicial de la parte demandada alega en el escrito de contestación a la demanda que la ciudadana AUDELINA DEL CARMEN BERMÚDEZ convino con su “.... representada en pagar por el lapso de Seis (06) Meses los cánones de arrendamientos por la cual se emitieron Seis (06) letras de cambio a favor de la ciudadana AUDELINA DEL CARMEN BERMÚDEZ, por la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs.100.000,oo) cada una, siendo la primera letra a pagarse el día Quince (15) de Abril del año 1.998, y las demás en las siguientes fechas 15/05/98, 15/06/98, 15/07/98, 15/08/98 y 15/09/98...” (véase el vuelto del folio quince –15– de este expediente).
De lo anterior se infiere que, en teoría, el contrato de arrendamiento celebrado entre las ciudadanas AUDELINA DEL CARMEN BERMÚDEZ y ROSA ZELANDIA CABALLERO DE SOTO se habría pactado “a tiempo determinado” y, por lo tanto, éste tendría una duración de seis (6) meses.
Sin embargo, un poco mas adelante, en el escrito de contestación a la demanda, afirma la representación judicial de la parte demandada que fue el día 25 de octubre de 1.998 cuando ROSA ZELANDIA CABALLERO DE SOTO procedió a ocupar el inmueble que le había sido arrendado y que, muy a pesar de las erogaciones que tuvo que hacer su mandante, pagó puntualmente las pensiones de arrendamiento, tal y como lo demuestran no solo las letras de cambio libradas de acuerdo con la exposición anterior, las cuales fueron acompañadas al escrito de contestación a la demanda marcadas con las letras “B”, “C”, “D”, “E”, “F” y “G” y rielan a los folios veintidós (22), veintitrés (23), veinticuatro (24), veinticinco (25), veintiséis (26) y veintisiete (27) de este expediente, sino también los recibos de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 1.999, los cuales acompañó al escrito de contestación de la demanda marcados con las letras “H” e “I”, y corren insertos a los folios veintiocho (28) y veintinueve (29) del presente expediente.
Ahora bien, debe ahora evaluarse lo que jurídicamente implica que obren en los autos instrumentos probatorios que acrediten el pago de ocho (8) mensualidades, y no de seis (6) como originalmente habría sido pactado por las partes:
Veamos, las seis (06) letras de cambio fechadas 15 de abril, 15 de mayo, 15 de junio, 15 de julio, 15 de agosto y 15 de septiembre de 1.998, sirven para demostrar que, efectivamente, la parte demandada canceló los cánones de arrendamiento correspondientes a los seis (06) meses que, de acuerdo con lo convenido originalmente por las partes, debía durar el contrato de locación, los cuales se cuentan así: el primero: desde el 10 de marzo hasta el 15 de abril; el segundo: del 16 de abril hasta el 15 de mayo; el tercero: del 16 de mayo hasta el 15 de junio; el cuarto: del 16 de junio hasta el 15 de julio; el quinto: del 15 de julio hasta el 15 de agosto y; el sexto: del 15 de agosto hasta el 15 de septiembre de 1.998.
Es claro que los dos (2) recibos de pago fechados 10 de noviembre y 10 de diciembre de 1.998, sirven para demostrar que, en principio, la parte demandada canceló los cánones de arrendamiento correspondientes a dos (2) mensualidades que, de acuerdo con lo que se ha establecido precedentemente, corresponderían a los periodos de tiempo comprendidos: el primero: desde el 16 de octubre hasta el 15 de noviembre y; el segundo: desde el 16 de noviembre hasta el 15 de diciembre de 1.998.
Sin embargo, también sirven estos recibos para hacer surgir la presunción de pago de la mensualidad correspondiente al periodo comprendido entre el 16 de septiembre y el 15 de octubre de 1.998, ello a tenor de lo establecido en el artículo 1.296 del Código Civil, que textualmente dice así:
“Cuando la deuda sea de pensiones o de cualquiera otra clase de cantidades que deben satisfacerse en periodos determinados, y se acreditare el pago de cantidades correspondientes a un período, se presumen pagadas las anteriores, salvo prueba en contrario”.

De manera tal pues que, mas allá del hecho cierto de que las partes celebraron verbalmente el contrato de locación al cual se hace referencia en este fallo y que, por lo tanto, a éste contrato lo abrace la presunción iuris tantum de que el mismo fue celebrado a tiempo indeterminado, tenemos que, en el supuesto de que, efectivamente, el contrato de marras se haya pactado a “tiempo determinado”, esto es, con una duración de seis (06) meses, como todo parece indicarlo, pues las declaraciones de los testigos TAIZ MERCEDES MENDOZA, NELLYS JOSEFINA RODRÍGUEZ, ALEXANDER JOSÉ GUZMÁN RODRÍGUEZ, FE DEL CARMEN ASTUDILLO MUÑOZ y ANA DEL VALLE SÁNCHEZ DE CARRERA, venezolanos, mayores de edad, portadores de las cédulas de identidad personal números V-6.502.507, V-8.636.734, V-13.054.128, V-2.929.292 y V-5.075.382 respectivamente, las cuales corren insertas: la primera desde el folio doscientos setenta y dos (272) al doscientos setenta y cuatro (274), la segunda del folio doscientos setenta y seis (276) al doscientos setenta y nueve (279), la tercera del doscientos ochenta (280) al doscientos ochenta y uno (281), la cuarta del doscientos ochenta y seis (286) al doscientos ochenta y ocho (288) y la quinta desde el folio doscientos ochenta y nueve (289) hasta el doscientos noventa y dos (292) de este expediente, son coincidentes en establecer que entre las ciudadanas AUDELINA DEL CARMEN BERMÚDEZ y ROSA ZELANDIA CABALLERO DE SOTO existe un contrato de arrendamiento y que dicho contrato de arrendamiento tendría una duración se seis (6) meses, visto que a la expiración del susodicho término de duración del contrato (15 de septiembre de 1.998), la arrendataria quedó en posesión del bien inmueble objeto de dicho contrato, sin que se hubiera producido oposición por parte de la arrendadora, al punto que hasta le recibió el pago de tres (3) mensualidades mas, el arrendamiento, a tenor de lo establecido en el artículo 1.600 del Código Civil, se presume renovado, y sus efectos se rigen por las disposiciones que regulan los contratos de arrendamiento celebrados sin determinación de tiempo.
Por otra parte, consignados en los autos los recibos de pago fechados 10 de noviembre y 10 de diciembre de 1.998, además de demostrar, en los términos que se han expuesto precedentemente, que la ciudadana ROSA ZELANDIA CABALLERO DE SOTO, canceló los cánones de arrendamiento correspondientes a las mensualidades comprendidas dentro de los períodos que van desde el 16 de septiembre y el 15 de octubre; desde el 16 de octubre hasta el 15 de noviembre y desde el 16 de noviembre hasta el 15 de diciembre de 1.998; contribuyen, siguiendo los postulados del artículo 1.394 del Código Civil, a establecer la presunción de que si esta ciudadana efectuó el pago de estas mensualidades, fue, precisamente, porque el contrato de arrendamiento celebrado entre ella y AUDELINA DEL CARMEN BERMÚDEZ estaba vigente pues se había reconducido tácitamente y era capaz de surtir efectos jurídicos válidamente y, por lo tanto, legalmente se encontraba obligada a efectuar el pago e cuestión por todo el tiempo que ocupara el inmueble en calidad de inquilina, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.592, ordinal 2°, eiusdem:
“El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
(...)
2°. Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”.

Así las cosas, tenemos que la parte actora alegó en el escrito libelar que la ciudadana ROSA ZELANDIA CABALLERO DE SOTO, desde el mes de enero de mil novecientos noventa y nueve (1.999), ha incumplido con la obligación que tiene de pagarle las pensiones mensuales de arrendamiento convenidas, por lo tanto, debe precisarse que, siendo el incumplimiento la no ejecución de una obligación, que tratándose de un “hecho negativo” (esto es, algo que simplemente no ocurrió), nuestro legislador exime de una manera general al acreedor de la necesidad de demostrar ese hecho, y sólo le impone la carga de demostrar la existencia de la obligación, correspondiendo al deudor, en este caso a ROSA ZELANDIA CABALLERO DE SOTO, demostrar el cumplimiento o pago de la misma o cualquier otro hecho que la haya extinguido <>.
En efecto, dispone textualmente el artículo 1.354 del Código Civil que:
“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de la obligación”.

De manera tal pues que, de acuerdo con el ordenamiento jurídico positivo venezolano, el acreedor tiene la carga de la prueba de la existencia de la obligación. Demostrada ésta, como ha sucedido en el caso de especie, opera contra el deudor una presunción iuris tantum de que dicha obligación ha sido incumplida culposamente por él y, por virtud de lo anterior, corresponde entonces al deudor desvirtuar esa presunción probando la causa extraña no imputable a él como causa del incumplimiento o demostrando que cumplió la obligación o que ésta se extinguió por los medios propios o aptos para que se generara tal extinción. <>.
En el caso que nos ocupa tenemos que no consta en los autos ningún medio de prueba que propenda a demostrar la existencia de una causa extraña no imputable a la deudora (ROSA ZELANDIA CABALLERO DE SOTO) como causa que contribuya a justificar el incumplimiento en el pago de las pensiones de arrendamiento, ni mucho menos se encuentra algún medio de prueba que sirva para demostrar que la prenombrada ciudadana cumplió la obligación contractualmente asumida por ella o que ésta se extinguió por los medios propios o aptos para que se generara tal extinción, toda vez que la parte demandada se limitó a expresar que no está insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento pues la actora, AUDELINA DEL CARMEN BERMÚDEZ, se habría comprometido a venderle el inmueble que aquella ocupa como inquilina, en el mes de enero del año mil novecientos noventa y nueve (1.999), argumento éste que, como se explicará infra, no es suficiente para satisfacer la carga que legalmente le ha sido impuesta.
Así las cosas, incumplida como ha sido la carga probatoria que el legislador colocó en los hombros de la demandada, ROSA ZELANDIA CABALLERO DE SOTO, el presente fallo debe serle adverso, pues está configurada la causal de desalojo prevista en el literal “a” del artículo 34 del Decreto Con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, de lo cual se dejará expresa constancia en la parte dispositiva del presente fallo. Y así se decide.
Tal y como se ha dicho ya, alegó la parte demandada que celebró un “contrato de arrendamiento con opción a compra” con la ciudadana AUDELINA DEL CARMEN BERMÚDEZ, y, en razón de ello, propuso formal reconvención en su contra en los términos señalados en la Sección Tercera, (De la reconvención o mutua petición) de la Primera Parte (DE LOS ALEGATOS DE LAS PARTES) de esta decisión, para procurar que la demandante reconvenida dé cumplimiento a lo convenido en fecha diez (10) de marzo de mil novecientos noventa y ocho (1.998).
Llegados a este punto, se requiere fijar posición respecto de lo que significa la voz “opción de compra”. Así tenemos que, la doctrina ha admitido una modalidad de contrato que guarda estrecha relación con la “compraventa”, como es la “promesa bilateral de venta” o “pre-contrato de venta”, el cual puede ser definido, siguiendo las enseñanzas del tratadista venezolano José Luís AGUILAR GORRONDONA, como aquel “por el cual dos partes se obligan recíprocamente a celebrar un contrato de venta”. <.
Ahora bien, en sentencia dictada por la Sala de Casación Civil de la Corte suprema de Justicia el 29 de marzo de 1.984, en el juicio de Haras El Campo S.A. contra A Locci, se dejó establecido el siguiente criterio jurisprudencial:
“... Para decidir la Sala observa:
Se puede apreciar que toda la argumentación del formalizante en apoyo de sus denuncias, se centra en el hecho de que la recurrida resolvió que a la promesa de venta le es aplicable para su validez la existencia del precio como requisito indispensable, no obstante que, a criterio del formalizante, tal requisito, la existencia del precio, sólo es aplicable para su validez a la venta misma.
La Sala no comparte tal criterio, en razón de que, por la consensualidad del contrato de venta, en virtud de lo cual ese contrato, en términos generales, se perfecciona desde que las partes están de acuerdo en el objeto y en el precio, no podría tener realidad, vigencia y efectividad legal, una promesa de venta donde no se ha estipulado precio. Por ello, doctrinariamente, la promesa bilateral de venta, perfeccionada con inclusión de sus dos requisitos esenciales, artículo 1474 del Código Civil, objeto y precio, son ventas propiamente dichas y se reserva la calificación de promesa de venta, siempre con sus dos elementos esenciales, objeto y precio, cuando lo convenido es una simple expectativa para la celebración del contrato porque ésta se sujeta al cumplimiento de algún requisito o circunstancia posterior....(sic)”. (Las negrillas son del Tribunal). <>.

El criterio que se acaba de transcribir ha sido ratificado por la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia dictada el día 06 de febrero de 2.003, en el juicio de Bárbara Alejandrina Verde contra Marco Tulio Briceño Ramírez <>.
Así, pues, tenemos que, la jurisprudencia patria no ha tenido reparos en equiparar o asimilar a las “promesas bilaterales de compraventa” con los “contratos definitivos de compraventa” (o contratos de compraventa propiamente dichos, como se señala en la sentencia a la que se hace alusión), siempre y cuando, claro está, aquellas reúnan los requisitos que prescribe el artículo 1.474 del Código Civil como esenciales para la existencia de tales contratos, a saber: el acuerdo respecto del objeto de la venta y del precio del mismo. Mas sin embargo, se ha reservado la calificación como “promesa de venta” a aquel convenio que, cumpliendo con los requisitos esenciales para la existencia de los contratos de compraventa (objeto y precio), implica, simplemente, una expectativa para la celebración del contrato porque ésta se sujeta al cumplimiento de algún requisito o circunstancia posterior.
De manera tal pues que, sin que esto implique emitir opinión favorable al respecto, en el caso que nos ocupa, visto que para el momento de la celebración del contrato de arrendamiento (oportunidad en la cual la ciudadana ROSA ZELANDIA CABALLERO DE SOTO afirma que igualmente se convino en una opción de compraventa sobre el inmueble arrendado) la demandante reconvenida, según las propias palabras de la representación judicial de la parte demandada reconviniente, no era propietaria del inmueble que le había sido cedido en arrendamiento, toda vez que la referida propiedad la habría adquirido diecisiete (17) meses después de celebrado (s) aquel (llos) contrato (s), esto es, el día 03 de agosto de 1.999, según consta de documento protocolizado en esa misma fecha en la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Sucre del Estado Sucre, quedando anotado bajo el N°.41, folios 233 al 237, Protocolo Primero, Tomo Séptimo (7°), Tercer (3°) Trimestre del año en cuestión (afirmación ésta que resulta verdaderamente discutible pues, como se sabe, la venta es, fundamentalmente, un contrato consensual y, en razón de ello, se perfecciona con la simple manifestación del consentimiento de las partes y la cosa queda a riesgo y peligro del adquiriente, aunque la tradición no se haya efectuado, ex artículo 1.161 del Código Civil; por lo tanto, el hecho de que el artículo 1.488 del texto sustantivo en comentarios prevea que el vendedor cumple con la obligación de hacer la tradición de los inmuebles con el otorgamiento del instrumento de propiedad, no implica, en modo alguno, que la falta de ese instrumento haya de influir en la validez del contrato); lo mas que han podido pactar las partes es una “promesa de venta”, no asimilable a los contratos de compraventa propiamente dichos (según se ha dejado establecido ya), pues, en todo caso, la celebración del contrato de compraventa no sólo estaría sujeta, en principio, a la previa adquisición de la condición de propietario del inmueble de marras por parte de AUDELINA DEL CARMEN BERMÚDEZ, según la particular opinión de la parte demandada, sino también, a que el Instituto Nacional de la Vivienda (INAVI) manifestara, por escrito, su renuncia a ejercer el derecho a readquirir con preferencia a cualquier particular el inmueble en cuestión, previsto en el artículo 16 de la Ley del Instituto Nacional de la Vivienda.
Así las cosas, ya sea que se trate de una “promesa bilateral de compraventa” asimilable a los “contratos de compraventa propiamente dichos”, ya sea que se trate de una “promesa de venta”, es lo cierto que el presunto convenio celebrado entre las ciudadanas AUDELINA DEL CARMEN BERMÚDEZ y ROSA ZELANDIA CABALLERO DE SOTO debió reunir los requisitos que prescribe el artículo 1.474 del Código Civil como esenciales para la existencia de los contratos de compraventa (acuerdo respecto del objeto de la venta y el precio del mismo), para que pudiera, según las circunstancias, ser considerado como perteneciente a alguna de esas especies contractuales.
Así pues, tenemos que, la parte demandada ha pretendido demostrar la satisfacción de estos extremos legales utilizando para ello la prueba testimonial. Al respecto, debe destacarse que, es indiscutiblemente cierto que el artículo 1.387 del Código Civil establece que no es admisible la prueba de testigos para probar la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación o de extinguirla, cuando el valor del objeto exceda de DOS MIL BOLÍVARES (Bs.2.000). Sin embargo, esta disposición legal, por general que sea, no es absoluta, toda vez que, en los artículos 1.392 y 1.393 eiusdem, se consagran excepciones a la referida regla.
En efecto, el mencionado artículo 1.392 dispone que:
“También es admisible la prueba de testigos cuando hay un principio de prueba por escrito. Este principio de prueba resulta de todo escrito emanado de aquel a quien se le opone, o de aquel a quien él representa, que haga verosímil el hecho alegado.
Es, asimismo, admisible dicha prueba, cuando las presunciones o indicios resultantes de hechos ciertos probados, no por testigos, sean bastantes para determinar la admisión de esa prueba”.

En el caso que nos ocupa, existe ese principio de prueba por escrito y, por lo tanto, está permitido efectuar la demostración de la satisfacción los extremos legales arriba señalados mediante la prueba testimonial. Efectivamente, corre inserto al folio veintiuno (21) del presente expediente un “recibo” emanado de la ciudadana AUDELINA DEL CARMEN BERMÚDEZ, de acuerdo con el cual se deja constancia que el día tres (03) de marzo de mil novecientos noventa y ocho (1.998), recibió de la ciudadana ROSA DE SOTO, la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.300.000,oo), por concepto de “depósito tres meses por alquiler con opción a compra de casa ubicada en La Llanada Sector 1 Vda 22 # 01”.
En tal virtud, visto que el aludido instrumento no fue “impugnado” por la parte actora reconvenida en la oportunidad legal correspondiente (téngase presente que, si bien es cierto que por diligencia fechada 14 de agosto de 2.00, el abogado CARLOS E. VELÁSQUEZ desconoció los instrumentos acompañados al escrito de contestación de la demanda, no es menos cierto que, por decisión emanada de este Tribunal en fecha 22 de noviembre de 2.000, se resolvió reponer la presente causa al estado de admisión de la pretensión reconvencional intentada por la ciudadana ROSA ZELANDIA CABALLERO DE SOTO y, en consecuencia, se declararon nulos todos los actos procesales acaecidos con posterioridad a la inadmisión de la susodicha pretensión reconvencional, así como el auto recaído que negó su admisión, el cual es de fecha 09 de agosto de 2.000, luego, dado que aquel desconocimiento se efectuó después del auto de marras, por mandato expreso de la decisión a la que se ha hecho referencia anteriormente, resultó nulo y, por vía de consecuencia, incapaz de producir efectos jurídicos en la presente causa), por mandato expreso del artículo 1.364 del Código Civil en concordancia con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, el recibo al que estamos aludiendo debe ser tenido como un “instrumento privado reconocido” y, en consecuencia, apreciado en todo su valor jurídico, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil que dispone textualmente:
“El instrumento privado reconocido o tenido legalmente por reconocido, tiene entre las partes y respecto de terceros, la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones; hace fe, hasta prueba en contrario, de la verdad de esas declaraciones”.

De manera tal pues que, si bien en el instrumento en cuestión no se identifica plenamente el inmueble que sería objeto del contrato de opción de compraventa, ni se indica cual sería el precio de la referida venta, ha de entenderse que, en principio, entre las ciudadanas AUDELINA DEL CARMEN BERMÚDEZ y ROSA ZELANDIA CABALLERO DE SOTO existiría una “promesa de venta” habida cuenta que la celebración del contrato estaría sujeta al cumplimiento de los requisitos anteriormente mencionados.
Luego, ha de indagarse si la prueba de la satisfacción de los requisitos indispensables para la existencia de los contratos de compraventa y, por lo tanto, para la propia existencia de las promesas de venta, es aportada por las declaraciones de los testigos que depusieron en el proceso.
A los folios doscientos sesenta y cuatro (264) y doscientos sesenta y cinco (265) corre inserta la declaración de la ciudadana ADELIS MARIA SALDO, venezolana, mayor de edad, portadora de la cédula de identidad personal N°.V-4.442.027, de este domicilio, quien fuera promovida como testigo por la parte demandada en escrito fechado 05 de junio de 2.001, cursante al folio doscientos veinticuatro (224) de este expediente, y providenciado mediante auto emanado de este Tribunal el día 06 de junio de 2.001, que riela al folio doscientos veinticinco (225) de este expediente.
Al responder a la “séptima” pregunta formulada por la parte promovente, la prenombrada ciudadana respondió textualmente cuanto sigue:
“SÉPTIMA.- diga el testigo si tiene conocimiento si en la casa donde vive la señora Rosa Celandia Caballero de Soto, se han presentado escándalos. CONTESTO.- En excepción un día que se presentó un escándalo allí y me informaron que era la dueña de la casa que se estaba metiendo ajuro dentro de la casa, estando las personas viviendo allí, yo le pregunté que porque la señora se quería meter allí y me dijeron que era porque ella había alquilado con derecho a compra y ahora los quería sacar...(sic)”.

Mas, al dar respuesta a la “tercera” repregunta formulada por la parte no promovente manifestó la testigo que:
“TERCERA.- Diga la testigo, quien le informó de que se había firmado un contrato de arrendamiento con opción a compra como bien asi usted lo señaló a una de las preguntas formuladas por el abogado del demandado reconviniente. CONTESTO.- en ningún momento dije que me habían informado que había contrato, solamente dije que me habían informado que la señora estaba allí con derecho a compra, que le habían alquilado con derecho a compra...(sic)”.

Por su parte, la ciudadana NICOLAZA BAUTISTA MARTÍNEZ DE VELÁSQUEZ, venezolana, mayor de edad, portadora de la cédula de identidad personal N°.V-3.339.084, de este domicilio, cuya declaración corre inserta a los folios doscientos sesenta y seis (266) y doscientos sesenta y siete (267) de este expediente, al responder a la “primera” pregunta formulada por la parte promovente manifestó que:
“PRIMERA.- Diga la testigo, si conoce a la ciudadana Rosa Celandia Caballero de Soto.- CONTESTO.- Yo la conozco a ella desde que ella se mudó allí en el noventa y ocho, que mis hijos le pintaron la casa y de allí empecé a tratarla y le pregunté si ella había comprado, y me dijo alquilé con opción a compra...(sic)”.

Mas tarde, al responder a la “primera”, “segunda” y “cuarta” repreguntas formuladas por la parte no promovente, la testigo expresó:
“PRIMERA.- Diga la testigo, la fecha en que produjo el contrato de arrendamiento con opción a compra. CONTESTO.- Bueno eso fue en noventa y ocho, y ellos se mudaron allí fue en octubre ya la estaban arreglando, eso no servía para mudarse allí. SEGUNDA.- diga la testigo, quien le informó que la casa se había alquilado con opción a compra.- CONTESTO.- A mí nadie me informó, sino que la gente comenta... (omissis)... CUARTA.- Diga la testigo, si de los comentarios que usted escuchó y como dice afirmar en la segunda repregunta, cual era el precio de la venta de la casa. CONTESTO.- Bueno yo le pregunté por cuanto la compraste, ella me dijo por quince millones y yo le dije tan cara...(sic)”.

Finalmente, la ciudadana ENMA JULIANA GOITÍA DE GARCÍA, venezolana, mayor de edad, portadora de la cédula de identidad personal N°.V-4.183.074, de este domicilio, cuya declaración se recoge en los folios doscientos noventa y tres (293) y doscientos noventa y cuatro (294) de este expediente, al responder a la “segunda”, “tercera”, “cuarta” y “quinta” pregunta formulada por la parte promovente expuso que:
“SEGUNDA.- Diga la testigo, si por ser vecina sabe que actualmente la ciudadana Rosa de Soto vive en un inmueble que le arrendó con opción a compra la ciudadana Audelina Bermúdez. CONTESTO.- Si se lo alquiló con opción a compra, en marzo del noventa y ocho, y ella se mudó como en octubre, porque tuvo que hacerle arreglo a la casal porque era un basurero...(omissis).... TERCERA.- diga la testigo, si sabe cuanto era el alquiler que convino en pagar la ciudadana Rosa de Soto a la ciudadana Audelina Bermúdez, por el inmueble que actualmente ocupa la señora de Soto. CONTESTO.- Cien Mil Bolívares. CUARTA.- Diga la testigo, si sabe cuanto fue el monto que pactaron por la venta del inmueble la ciudadana Audelina Bermúdez y la Señora Rosa de Soto.- CONTESTO.- Fue en cinco millones, ella le vendió en cinco millones, ella le alquiló con opción a compra en cinco millones. QUINTA.- Diga la testigo, para cuando pactaron la venta del inmueble la ciudadana Audelina Bermúdez y la ciudadana Rosa de Soto. CONTESTO.- Para enero del noventa y nueve, la señora se negó después...(sic)”.

Un poco mas adelante, al responder a la “segunda”, “tercera” y “quinta” repreguntas formuladas por la parte no promovente, la testigo depuso así:
“SEGUNDA.- Diga la testigo, si como afirma conocer todo lo declarado, solicito que me informe cuantas letras de cambio se libraron por el arrendamiento del inmueble y las fechas de vencimiento de los mismos. CONTESTO.- No le puedo decir la fecha de vencimiento y pero si le puedo decir que fueron seis letras. TERCERA.- Diga la testigo, cual es el monto que se libró por cada una de las letras y el monto que se recibió por concepto de arrendamiento.- CONTESTO.- Bueno trescientos mil bolívares por el depósito y cien mil bolívares las letras... (omissis)... QUINTA.- Diga la testigo, la fecha en que comenzó el trámite para el crédito de la compra de la casa. CONTESTO.- No le puedo decir la fecha, pero sí que se alquiló con opción a compra...(sic)”.

En este orden de ideas, tenemos que las declaraciones de los testigos precedentemente transcritas concuerdan entre sí, al afirmar que, efectivamente, la ciudadana AUDELINA DEL CARMEN BERMÚDEZ arrendó con opción a compra a la ciudadana ROSA CELANDIA CABALLERO DE SOTO un inmueble de su propiedad (el cual se ha identificado suficientemente con anterioridad), sin embargo, tal coincidencia no existe en lo que guarda relación con el precio de la venta, puesto que, en primer lugar, ADELIS MARIA SALDO no aporta elemento de convicción alguno que haga siquiera presumir que tuvo conocimiento de cuanto sería el monto de dicho precio, en segundo lugar, NICOLAZA BAUTISTA MARTÍNEZ DE VELÁSQUEZ afirmó que el susodicho precio sería, según le participó la propia demandada, QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.15.000.000) y, en tercer lugar, la ciudadana ENMA JULIANA GOITÍA DE GARCÍA, es la única que concuerda con la afirmación contenida en el escrito de contestación a la demanda, al señalar que el tantas veces mencionado precio es la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.5.000.000). Sin embargo, muy a pesar de que no obra en los autos otro medio de prueba que pueda ser adminiculado a la declaración de esta última, al observar que la prenombrada ciudadana es vecina del lugar donde se encuentra ubicado el inmueble objeto del contrato celebrado entre las ciudadanas AUDELINA DEL CARMEN BERMÚDEZ y ROSA ZELANDIA CABALLERO DE SOTO, al percatarse que esta tiene conocimiento directo de los hechos respecto de los cuales declara y la seguridad demostrada al responder a cada una de las preguntas y repreguntas formuladas por las representaciones judiciales de las partes, debe apreciarse esta declaración en todo su valor jurídico, toda vez que, en opinión de quien decide, no existen en los autos elementos de juicio que lo lleven a pensar que la testigo no ha dicho la verdad.
Además, tal y como enseña el maestro Arístides RENGEL ROMBERG:
“El nuevo Código de Procedimiento Civil venezolano de 1987, que derogó el de 1916, introdujo un nuevo Capítulo destinado a tratar, en general, la carga y apreciación de la prueba (Arts. 506-510), en el cual no se sigue la regla clásica tradicional unus testis nullus testis, sino la regla general de apreciación de las pruebas según las reglas de la sana crítica, salvo que exista una regla legal expresa para valorar su mérito (Art. 507).
La jurisprudencia es ya reiterativa al sostener que el principio según el cual un testimonio singular no vale como plena prueba –unus testis nullus testis– no rige actualmente en nuestro derecho procesal civil, en el cual las reglas del sistema de prueba legal han sido sustituidas por las normas del sistema de la prueba moral, basado en la convicción del sentenciador en cuanto a la verdad. Así, en otros fallos, la Casación ha decidido: Que la declaración del testigo singular puede ser acogida con fines de demostrar algún hecho procesal. Que si bien el Art. 367 (hoy 508) se refiere a la prueba de testigos en plural, no señala como inhábil al testigo singular, que queda sometido a la soberana apreciación de los jueces de instancia”. <>.

En tal sentido, entiende quien decide que el precio de la venta que habría sido convenida entre las antes mencionadas ciudadanas es la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.5.000.000,oo) y, con ello, satisfechos como están los extremos del artículo 1.474 del Código Civil, debe entenderse que entre las partes existe una “promesa de venta”.
Ahora bien, el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil establece textualmente que:
“Si la parte que resulte obligada según la sentencia a concluir un contrato no cumple su obligación, y siempre que sea posible y no esté excluido por el contrato, la sentencia producirá los efectos del contrato no cumplido. Si se trata de contratos que tienen por objeto la transferencia de la propiedad de una cosa determinada, o la constitución o la transferencia de otro derecho, la sentencia sólo producirá estos efectos si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido con su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos”.

Tal y como lo ha reconocido abiertamente la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en la sentencia dictada el día 15 de junio de 2.002, en el juicio de Carmelo de Stefano y otro contra Lucio Arnoldo Breto Flores y otros, la norma contenida en el antes transcrito artículo 531 del Texto Ritual Civil supone que la parte que ha propuesto la demanda (previamente a la presentación de la misma) haya cumplido con su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos.
De manera tal pues que, a los fines de que pudiese prosperar la pretensión reconvencional ejercida por la representación judicial de la ciudadana ROSA ZELANDIA CABALLERO DE SOTO ésta ha debido satisfacer a cabalidad dos (2) cargas: una, cumplir con la obligación de pagar el precio de la cosa antes de la presentación del libelo de la demanda y, la otra, hacer prueba auténtica (dentro del lapso de promoción y evacuación de pruebas dispuesto en el proceso para ello) de que ha pagado el precio.
Sin embargo, no obra en los autos elemento de prueba alguno que demuestre de forma auténtica (ni de ninguna otra) que la ciudadana ROSA ZELANDIA CABALLERO DE SOTO ha cumplido con la obligación de pagar el precio del inmueble y, por lo tanto, visto que a tenor de lo establecido en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil:
“Los jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciarán a favor del demandado, y, en igualdad de circunstancias, favorecerán la condición del poseedor, prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y de puntos de mera forma”.

La decisión que se produzca en relación a la reconvención propuesta en esta causa debe ser adversa a la parte demandada reconvinente, lo que se producirá en el dispositivo del presente fallo. Y así se decide.
A los fines de satisfacer el deber que impone el artículo 509 del Texto Adjetivo Civil, de analizar todos los medios de prueba que obran en los autos éste Tribunal observa lo siguiente:
Se desechan del proceso los instrumentos que corren insertos a los folios que van desde el treinta (30) hasta el cuarenta y ocho (48), ambos inclusive, de este expediente.
El primero de ellos, o sea, el que riela al folio treinta (30) en razón de que se trata de una “hoja” en la cual se indican los requisitos que deben satisfacerse para acceder a un crédito conforme a la Ley de Política Habitacional, cuya autoría no puede ser atribuida a persona alguna, toda vez que no se encuentra firmada.
Los instrumentos restantes, en razón de que, además de ser documentos emanados de terceros que no son parte en el proceso ni causahabientes de éstas, y no fueron ratificados por los terceros de quienes dimanaron mediante la prueba testimonial, no guardan relación con el objeto debatido en la presente causa, por lo tanto, resultan impertinentes.
Del mismo modo, se desechan del proceso, por resultar a todas luces impertinentes, el denominado “documento de avalúo” elaborado por los ciudadanos MANUEL CORTEZ y AROLDO PENOTT, que corre inserto a los folios que van desde el doscientos treinta y dos (232) hasta el doscientos treinta y ocho (238), ambos inclusive, del presente expediente, ratificado en contenido y firma sólo por éste último, la “constancia” expedida por el ciudadano Jefe Civil de “Alto de Los Godos”, que cursa al folio doscientos treinta y nueve (239) de este expediente y la copia fotostática del expediente distinguido con el N°.00482 de la nomenclatura interna del Juzgado Segundo de Parroquia del Municipio Maturín de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, que aparece desde el folio doscientos cuarenta (240) hasta el doscientos sesenta y uno (261) del presente expediente, toda vez que, los referidos instrumentos probatorios están dirigidos a traer a este proceso hechos que no guardan relación alguna con el objeto debatido en el mismo.
IV
DE LA DISPOSITIVA
Por los razonamientos precedentemente expuestos, este Juzgado Accidental de los Municipios Sucre y Cruz Salmerón Acosta del Primer Circuito Judicial del Estado Sucre, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la pretensión ejercida por la ciudadana AUDELINA DEL CARMEN BERMÚDEZ, venezolana, mayor de edad, portadora de la cédula de identidad personal N°.V-4.334.440, de este domicilio, representada por el ciudadano CARLOS E. VELÁSQUEZ, abogado en ejercicio, inscrito en el INPREABOGADO bajo el N°.30.871, de este mismo domicilio, en contra de la ciudadana ROSA ZELANDIA CABALLERO DE SOTO, quien es venezolana, mayor de edad, portadora de la cédula de identidad personal N°.V-5.702.768, de este domicilio, quien estuvo representada en la presente causa por los ciudadanos ELISA VÁSQUEZ VIZCAÍNO y LEOCADIO ARMANDO YSASIS, abogados en ejercicio, inscritos en el INPREABOGADO bajo los números 29.596 y 67.053 respectivamente, de este domicilio, y, en consecuencia, condena a la prenombrada ciudadana a desalojar inmediatamente el inmueble ubicado en la Urbanización “La Llanada de San Juan, Primera Etapa, casa N°.01 de la vereda N°.22, Parroquia Altagracia del Municipio Sucre del Estado Sucre, el cual se encuentra construido sobre un lote de terreno ejido que tiene una superficie aproximada de ciento ochenta y siete metros cuadrados con sesenta y dos centímetros cuadrados (187,62 Mts.2), cuyo lote de terreno está comprendido dentro de las siguientes medidas y linderos: Norte: en diez metros con sesenta centímetros (10,60 Mts.), que es su frente, con la Vereda 22; Sur: en igual extensión, que es su fondo, con la casa N°.11 de la Avenida 03; Este: en diecisiete metros con setenta centímetros (17,70 Mts.), con casa 03 de la Vereda 22 y, Oeste: en igual extensión, con la Avenida 03.
Ahora bien, en el caso que nos ocupa, la parte actora ha demandado el desalojo con fundamento en el litaral “a” del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y, al propio tiempo, ha demandado el pago de las pensiones de arrendamiento que se han dejado de cancelar desde el mes de enero de mil novecientos noventa y nueve (1.999).
En sentencia dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia dictada el 28 de febrero de 2.003, en el juicio de D-Todo Import, Export, Traiding y Distribuidora, CD, C.A. se ha dejado establecido que:
“... Con vista en los alegatos en que se fundamenta la presente acción de amparo constitucional, esta Sala considera necesario destacar que la acción resolutoria ha sido definida por la doctrina como la facultad que tiene cualquiera de las partes intervinientes en la terminación de un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y, en consecuencia, ser liberado de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya. Fundamentándose en la definición antes dada, en el presente caso, cuando D-Todo..., demandó ante el juzgado Vigésimo Tercero de Municipio..., la resolución del contrato de arrendamiento celebrado con el ciudadano ..., nada le impedía exigir al mismo tiempo el pago de los cánones de arrendamiento vencidos –los cuales comprenden los daños y perjuicios, los cuales se pueden demandarse con la acción resolutoria-, pues con este proceder, se proponía poner fin al contrato celebrado, y lograr que, al mismo tiempo, el arrendatario cumpliera con las obligaciones contraídas, dado que, en caso contrario, se estaría enriqueciendo sin justa causa...(sic)”. <>.

El antes transcrito criterio jurisprudencial, aplicado mutatis mutandi al caso que nos ocupa, nos permite destacar que la acción (rectius: pretensión) de desalojo consagrada en el artículo 34, literal “a”, del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios consiste en la facultad que tiene el arrendador de pedir la terminación del contrato de locación con ocasión al incumplimiento del arrendatario de la obligación de pagar el precio del arrendamiento, prevista en el ordinal 2° del artículo 1.592 del Código Civil y, en consecuencia, ser liberado de su obligación, visto que el arrendatario no ha cumplido a su vez con la suya.
Con fundamento en el razonamiento anterior, estima quien decide que nada le impedía a la ciudadana AUDELINA DEL CARMEN BERMÚDEZ exigir junto con el desalojo del inmueble arrendado, el pago de los cánones de arrendamiento vencidos, los cuales comprenden en este caso los daños y perjuicios que se derivan del incumplimiento del arrendatario, pues con este proceder, a la par de pretender poner fin al contrato celebrado, se procura lograr que, al mismo tiempo, la arrendataria cumpla con las obligaciones contraídas, dado que, en caso contrario, se estaría enriqueciendo sin justa causa y en perjuicio de la propia arrendadora, según lo prevé el artículo 1.184 del Código Civil.
En tal sentido, visto que la ciudadana ROSA ZELANDIA CABALLERO DE SOTO se encuentra ocupando el inmueble arriba identificado desde el mes de enero de mil novecientos noventa y nueve (1.999) sin cancelar los correspondientes cánones de arrendamiento, se le condena a cancelar a la parte actora la cantidad de SEIS MILLONES NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.6.900.000,oo) por concepto de indemnización de los daños y los perjuicios que le han sido causados con ocasión a la falta de pago de los cánones de arrendamiento vencidos desde el mes de enero de mil novecientos noventa y nueve (1.999) hasta la fecha en la cual se dicta la presente decisión.
Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en la presente causa, tal y como lo ordena el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Por otra parte, en virtud de que no consta en los autos que la parte demandada reconviniente haya satisfecho las cargas que le impone el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, y con fundamento en las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Accidental de los Municipios Sucre y Cruz Salmerón Acosta del Primer Circuito Judicial del Estado Sucre, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la pretensión reconvencional ejercida por la ciudadana ROSA ZELANDIA CABALLERO DE SOTO, plenamente identificada anteriormente, quien estuvo representada en la presente causa por los ciudadanos ELISA VÁSQUEZ VIZCAÍNO y LEOCADIO ARMANDO YSASIS, abogados en ejercicio, debidamente identificados anteriormente, en contra de la ciudadana AUDELINA DEL CARMEN BERMÚDEZ, ampliamente identificada en otra parte de este fallo, representada por el ciudadano CARLOS E. VELÁSQUEZ, abogado en ejercicio, también identificado anteriormente.
En consecuencia, Se condena en costas a la parte demandada reconviniente por haber resultado totalmente vencida en el trámite de la reconvención, tal y como lo ordena el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Por cuanto la presente decisión ha sido dictada fuera del lapso legalmente establecido para ello, se ordena notificar a las partes de conformidad con lo establecido concordantemente en los artículos 251 y 233 del Código de Procedimiento Civil. Líbrense las correspondientes boletas de notificación.
Regístrese, publíquese y déjese copia certificada.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Accidental de los Municipios Sucre y Cruz salmerón Acosta del Primer Circuito Judicial del Estado Sucre.
En Cumaná, a los cuatro (04) días del mes de octubre de dos mil cuatro (2.004).
El Juez Acc..

Abog. MARCOS J. SOLÍS SALDIVIA.

La Secretaria.

Sra. MARÍA RODRÍGUEZ URBANEJA.