TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO DEL MUICIPIO MONTES DEL PRIMER CIRCUITO
DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO SUCRE

Determinación de las partes:
Accionante: Carmen Simona Rodríguez
Accionado Luis Alberto Hernández Montilla
Acción Incoada: Cumplimiento de Contrato

Enunciación y síntesis de la Controversia

Se inició la presente causa en fecha trece de septiembre de dos mil cuatro por demanda presentada por la ciudadana Carmen Simona Rodríguez, mayor de edad, venezolana, titular de la cédula de identidad N° 536.878, asistida por los abogados Nadia Chaccal López y Luis Díaz Borgia, inscritos en Inpreabogado con los números 52.422 y 100.624, respectivamente, contra el ciudadano LUIS ALBERTO HERNÁNDEZ MONTILLA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-2.135.267, por cumplimiento de contrato de arrendamiento celebrado sobre el inmueble constituido por una casa situada en la calle Luis Hurtado, S/N, de la población de Río de Arenas, Municipio Montes del Estado Sucre. Alega la Accionante que el Arrendatario se comprometió a entregar el inmueble arrendado a la fecha de su vencimiento, y por cuanto hasta esa fecha no lo ha hecho, su incumplimiento hace procedente la acción de cumplimiento de contrato, conforme a lo pautado en el artículo 1.167 del Código Civil, y los artículos 1.159 y 1.160 ejusdem. También demandó la Arrendadora Accionante el pago por vía subsidiaria y como indemnización de daños y perjuicios de la cantidad de CUATRO MILLONES CUATAROCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs.4.420.000.00) a partir del 25 de diciembre de 2003, hasta el 31 de julio de 2.004, a VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs.20.000.00) diarios, de acuerdo a lo que quedó convenido en la cláusula cuarta del contrato. Igualmente que se le paguen las costas procesales que se ocasionen en el presente juicio. Estimó la acción propuesta en la cantidad de CUATRO MILLONES CUATROCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs.4.420.000.00).

Admitida la demanda, por auto de fecha 13 de septiembre de dos mil cuatro, se ordenó el emplazamiento del demandado Luis Alberto Hernández Montilla, para lo cual se libró comisión al Juzgado del Municipio Caripe de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, la cual fue practicada por el Alguacil del Tribunal comisionado el catorce de octubre de dos mil cuatro, como consta en la boleta firmada por el demandado, inserta al folio veinticuatro.
En la oportunidad de la contestación de la demanda no compareció el demandado ni por sí, ni por medio de apoderado.
Al folio diez y su vuelto cursa poder apud acta otorgado por la demandante ciudadana Carmen Simona Rodríguez a los abogados Nadia Chaccal López y Luis Díaz Borgia, inscritos en Inpreabogado bajo los Nos. 52.422 y 100.624, respectivamente.
En la etapa probatoria, que se cumplió de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 889 del Código de Procedimiento Civil, sólo promovió pruebas la Demandante según escrito inserto al folio veintiséis.
Admitidas las pruebas por auto de fecha dos de noviembre de dos mil cuatro, se fijó oportunidad para practicar la inspección ocular solicitada en el Capítulo Segundo, la cual se realizó el día cuatro del mismo mes y año con el resultado que aparece en el acata inserta al folio veintinueve (29) y su vuelto.

Siendo la oportunidad legal de dictar sentencia, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 887 del Código de Procedimiento Civil, y cumplidas las etapas procesales correspondientes, este Tribunal pasa a hacerlo, en los términos siguientes:

Establecimiento de los hechos y análisis de las pruebas que obran en autos:

El hecho cierto de el arrendamiento realizado por la accionante CARMEN SIMONA RODRIGUEZ al ciudadano Accionado LUIS ALBERTO HERNÁNDEZ MONTILLA, del inmueble constituido por la casa S/N, ubicada en la calle Luis Hurtado, de la población Río Arenas, Municipio Montes del Estado Sucre, se materializa con la demanda y con el contrato de arrendamiento celebrado entre la Arrendataria y el Arrendatario, autenticado por ante el Registro Subalterno del Municipio Montes del Estado Sucre, con funciones notariales, el cual quedó anotado bajo el N° 35, Tomo III, de los libros respectivos. Dicho contrato que se valora en todo su contenido, hace plena prueba de las declaraciones que contiene.
En la cláusula Tercera del contrato en cuestión, ambas partes convinieron el que el tiempo de duración sería de tres meses contados a partir del 24 de septiembre de 2.003 y con un vencimiento al 24 de diciembre del mismo año, como término fijo de conclusión y en la cláusula cuarta del contrato en comento, se estableció que el arrendatario deberá entregar el inmueble arrendado en la fecha exacta de su vencimiento.
De la inspección ocular practicada por este Tribunal sobre el inmueble arrendado en la etapa probatoria, quedó demostrado el hecho de que el mismo se encuentra cerrado, que no hubo persona a quien notificar, que no se pudo tener acceso al mismo debido a la presencia de dos perros en el porche que impide el acceso a dicho inmueble y que por lo tanto, demuestra que la casa arrendada no ha sido entregado a la arrendadora.

Con estas pruebas que son las únicas que obran en autos ha quedado demostrado el incumplimiento por parte del arrendatario de hacer entrega del inmueble arrendado a la Arrendadora.
Por otro lado, el demandado debidamente citado, no compareció al acto de la contestación de la demanda, y de conformidad con el artículo 887 del Código de Procedimiento Civil produce los efectos establecidos en el artículo 362 del mismo código adjetivo, el cual establece que si el demandado no diere contestación a la demanda dentro de los plazos establecidos para ello se le tendrá por confeso en cuanto no sea contraria a derecho la petición del demandante, si nada probare que le favorezca. Contraria a derecho es una petición cuando contradice un dispositivo legal específico y en el presente caso, no es contraria a derecho, la petición de la demandante en cuanto al cumplimiento del contrato por parte arrendatario accionado y a la desocupación del inmueble arrendado y de entregarlo a la Arrendataria. Tampoco el accionado arrendatario probó ningún hecho que le favoreciere en este proceso.
En relación a la petición de que el Arrendatario deba entregarle a la arrendadora VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs.20.000.00) diarios, a partir del 25 de diciembre de 2.003 hasta el 31 de julio de 2.004, lo que estiman en la cantidad total de CUATRO MILLONES CUATROCIENTOS VEINTE MIS BOLÍVARES (Bs.4.420.000.00) establecido como cláusula cuarta y como cláusula penal, si es contraria a derecho, tal como se a demostrar de con el análisis que de seguidas se expone. El artículo 38 de la ley de Arrendamientos inmobiliarios establece en beneficio del inquilino la prórroga legal arrendaticia para los contratos a tiempo determinado, la cual es obligatoria para el arrendador y potestativa para el arrendatario, es un imperativo de la Ley. El mismo artículo trae una metodología a seguir, para el establecimiento de la prórroga, tomando en cuenta la duración de la relación arrendaticia en sus literales que van desde la “a” a la “d” y en la letra “a” que es la que nos interesa porque es la aplicable al presente caso, dado que la duración de la relación arrendación se convino en el contrato por un tiempo determinado de tres (3) meses, indica, que cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses. A su vez, el mismo artículo comentado se refiere en su parte in fine que la relación arrendaticia durante el lapso de la prórroga legal, se considerará a tiempo determinado y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento.
Por otra parte el artículo 7 de la citada Ley dispone: “Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos”. De acuerdo a esta norma, se tiene al arrendatario como el débil jurídico, lo protege, y es de estricto orden público, por lo tanto, todo aquello que implique renuncia, disminución o menoscabo de los derechos que le asisten al arrendatario no pueden se relajados por las partes y en consecuencia es nula la cláusula Cuarta, en lo atinente a la obligación del arrendador de entregar a la arrendataria veinte mil bolívares (20.000.00) diarios por cada día de retraso en la entrega del inmueble arrendado luego de vencido el término del arrendamiento, pues conlleva la renuncia del arrendatario a disfrutar de la prórroga legal establecida en el artículo 38 de la Ley de arrendamiento de Inmobiliarios, antes comentado.
Con este análisis ha quedado demostrado que es contraria a derecho la petición del demandante Así se decide.
Es cierto que el artículo 40 de la referida Ley de Arrendamientos Inmobiliarios contempla que si el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales al momento del vencimiento del contrato no tiene derecho al beneficio de la prórroga legal. Pero en el presente proceso la demandante no demostró que el Arrendatario estuviese incurso en el incumplimiento de alguna otra obligación contractual, lo que ha debido hacer en el libelo de la demanda, y siendo así este Tribunal de conformidad con el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil asume como máxima de experiencia que el inquilino demandado no ha incumplido otras obligaciones contractuales y en caso de que así sea, no fue demostrado por la Accionarte en el curso del proceso y por tanto, tiene derecho de gozar del beneficio de la prórroga legal. Así se decide.
También se observa que el artículo 28 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios nos indica que las partes podrán establecer cláusulas penales por el incumplimiento de la obligación asumida por el arrendatario, referida a la entrega del inmueble al vencimiento del plazo, pero esta norma es aplicable a los inmuebles que de acuerdo a los artículos 3 y 4 de la citada Ley, quedan excluidos del régimen de la misma. Sólo pueden las partes establecer cláusulas penales por el incumplimiento de la obligación de entregar el inmueble por parte del arrendatario al vencimiento del contrato a tiempo determinado, después de transcurrido el término de la prórroga legal.

Hecho el anterior análisis se concluye que la cláusula penal en el contrato que nos ocupa, sólo puede aplicarse al tiempo transcurrido después de vencida la prórroga legal y en consecuencia si el contrato se estableció como fecha de vencimiento el veinticuatro de diciembre de 2.003, la prórroga terminaba el veinticuatro de junio de 2.004, el demandado está obligado a pagar veinte mil bolívares (Bs.20.000.00) diarios desde el veinticinco de junio de 2.004 hasta la fecha señalada por la demandante en el petitorio en el numeral Segundo, o sea hasta el 31 de julio de dos mil cuatro, lo que da un total de treinta y siete (37) días, a veinte mil Bolívares diarios resulta SETECIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs.740.000.00)

DECISION

En atención a las consideraciones antes expuestas, este Tribunal del Municipio Montes del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda intentada por la ciudadana CARMEN SIMONA RODRIGUEZ, mayor de edad, venezolana, titular de la cédula de identidad N° V-536.878, asistida por los abogados Nadia Chaccal López y Luis Díaz Borgia, inscritos en Inpreabogado con los Nos. 52.422 y 100.624, respectivamente, en contra del ciudadano LUIS ALBERTO HERNÁNDEZ MONTILLA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N|° V-2.135.267, por cumplimiento de contrato, y se condena al demandado a entregar a la demandante totalmente desocupado y en el mismo estado físico en que lo recibió, el inmueble arrendado constituido por la casa S/N, ubicada en la calle Luis Hurtado de la población de Río Arenas, Municipio Montes del Estado Sucre. Igualmente, se condena al Arrendatario a pagar a la Arrendadora Accionarte la cantidad de SETECIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs.740.000.00), derivados de la falta de entrega oportuna del inmueble. Se condena en costas al demandado.
La presente decisión ha sido dictada dentro del lapso legal previsto en el artículo 887 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese y regístrese.
Dada, firmada y sellada en el Salón de Despacho del Juzgado del Municipio Montes del Primer Circuito Judicial del Estado Sucre, en Cumanacoa, a los ocho (8) días del mes de noviembre de dos mil cuatro. Años: 194° y 145°.
El Juez Provisorio,

Rusela Russián de Navarro

La Secretaria,

Ada Gricelda Sánchez

En la misma fecha, siendo las doce y treinta de la tarde (12:30 p.m), se publicó la anterior sentencia, previo el anuncio de Ley.
La Secretaria,

Ada Gricelda Sánchez