TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA.
EN SU NOMBRE:

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA CIVIL, MERCANTIL,
AGRARIO, TRANSITO, TRABAJO, ESTABILIDAD LABORAL Y BANCARIO DEL PRIMER CIRCUITO JUDICIAL DEL ESTADO SUCRE

“VISTOS SIN INFORMES”.-

En fecha 13 de Febrero de 2004, fue recibido en este Tribunal por Distribución, la presente causa, en virtud de la APELACION Interpuesta por la Ciudadana JUANA JOSEFINA VELASQUEZ DE CAFARELLI, Titular de la Cédula de Identidad N° V-4.688.832, en su carácter de Demandada, debidamente asistida por el Abogado en Ejercicio CRUZ J. PALOMO, Inscrito en el IPSA bajo el N° 32.824, contra la Decisión dictada en fecha 20 de Enero de 2004, por el Juzgado del Municipio Montes del Primer Circuito Judicial del Estado Sucre.

Este Tribunal, mediante auto de fecha 01 de Junio de 2004, se Avocó al conocimiento de la presente causa, fijando los lapsos correspondientes en Alzada, y cumplidos los trámites en Segunda Instancia, corresponde ahora a esta Jurisdiscente decidir con respecto a la Apelación Planteada.-

En tal sentido analizamos la sentencia apelada y tomaremos algunos extractos de la misma:
“PRIMERO:
ENUNCIACION Y SINTESIS DE LA CONTROVERSIA:

Se inició la presente causa por demanda presentada el 14 de noviembre del 2003 por la ciudadana Gladys Tarrazzi de Sotillo,…, asistida por la abogada Luis Herminia Bastardo Ruiz,…, en la cual alega que celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana Juana Josefina Velásquez de Cafarelli,…, por el local comercial N° 05, del edificio San José, ubicado en la calle Sucre de Cumanacoa, Municipio Montes del Estado Sucre…, dicho contrato tiene una duración de un año fijo, a partir del 01 de octubre de 2002, el cual venció el 30 de septiembre de 2003. Además que la Arrendataria no ha cancelado los meses de junio a septiembre del 2003,…. Basó su acción en los artículos 1.159, 1.160, 1.264 y 1.594 del Código Civil, demandó la Resolución del contrato de arrendamiento y como acción subsidiaria por concepto de daños y perjuicios, el pago de los cánones vencidos y los que se sigan venciendo y solicitó el desalojo del inmueble arrendado y la cancelación de la cantidad de cuatrocientos cincuenta mil Bolívares (Bs. 450.000) que es el monto de los cánones insolutos y los que se sigan venciendo y las costas que se ocasionen.
Los folios ocho y nueve constituyen comunicaciones dirigidas por la ciudadana Gladis Tarrazzi de Sotillo a la ciudadana Juana de Cafarelli solicitándole la desocupación del inmueble por cuanto se encontraba vencido el contrato y además por la falta de pago de las mensualidades de junio a septiembre de 2003, en las cuales aparece la firma de la arrendataria.
El 15 de diciembre de 2003,… la accionada…, presentó escrito de contestación.
A los folios 23 al 31 cursa escrito contentivo de las pruebas promovidas por la parte actora,… La parte accionada no promovió pruebas.
Por escrito presentado el 18 de diciembre de 2003 la Apoderada Judicial de la parte actora se opone a la prórroga alegada por la demandada en el acto de la contestación de la demanda, por cuanto de acuerdo al artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios no tiene tal derecho por no haber cumplido con la obligación de pagar las mensualidades de arrendamientos.
SEGUNDO:
FUNDAMENTOS DE LA DECISION:
La Accionante propone la acción de Resolución de Contrato de arrendamiento del inmueble constituido por el local N° 5 del edificio Don José,…, en dicho contrato se estableció una duración de un (1) año fijo contado a partir del 01 de octubre de 2002, con un canon mensual de noventa mil Bolívares (Bs. 90.000),…
Subsidiariamente intentó la acción de daños y perjuicios por falta de pago de los cánones vencidos de los meses de junio a septiembre y los que sigan venciendo.
Por su parte la arrendataria Accionada, en su escrito de contestación a la demanda aduce que su esposo ocupaba el inmueble desde hace 30 años y a partir del 2001 lo empezó a ocupar ella y que siempre ha pagado responsablemente pero que la Arrendadora le ha obstaculizado el pago por lo que se encuentra insolvente. Que la cantidad demandada de… (Bs. 450.000) no es acorde a la suma de los meses que se establecen en la acción como no pagados… Negó y rechazó que se deba tal cantidad y agregó que no se puede hablar de daños y perjuicios pues la actora confunde los cuatro meses que supuestamente se deben como daños y perjuicios. Solicitó se le conceda las prórrogas establecidas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En el presente caso estamos en presencia de un contrato a tiempo determinado suscrito por un año…, el cual no fue renovado y le fue solicitada la desocupación por la Arrendadora…, sino se hubiere pedido la desocupación estaríamos en presencia de un contrato a tiempo indeterminado al quedarse la Arrendadora en el inmueble. Tales comunicaciones no fueron impugnados en el curso del proceso., igualmente aparecen los recibos sin cancelar por noventa mil Bolívares cada uno de los meses de junio a noviembre de 2003, los cuales tampoco fueron impugnados por la Accionada, por lo tanto demuestran y constituyen plena prueba de la deuda de las pensiones de arrendamientos que tiene la Arrendataria para con la Arrendadora sobre el inmueble descrito en el contrato de arrendamiento. Insolvencia que reconoce la Arrendadora en el escrito de la contestación de la demanda,… De esta manera ha incumplido la arrendadora con lo establecido por el artículo 1.160 del Código Civil… Así se decide.
…En el caso de autos, la Arrendadora ha incumplido con dos obligaciones cuales son: entregar el inmueble a la fecha de terminación del contrato porque se trata de un contrato a tiempo determinado y de pagar los cánones de arrendamiento antes indicados. Así se decide.
En relación a lo manifestado por la Arrendataria en el escrito… en cuanto a que la ciudadana… le ha obstaculizado el pago ha podido la Arrendataria acogerse a lo dispuesto en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y consignar las pensiones de arrendamiento vencidas en este Tribunal dentro de los quince días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.
En cuanto a la solicitud de prórroga legal establecida en el artículo 38 ejusdem para los contratos a tiempo determinado, solicitada por la Accionada, este Tribunal la niega, por cuanto probado como ha quedado su insolvencia de las pensiones de arrendamientos desde el mes de junio de 2003, no tiene derecho a ella, de acuerdo a lo pautado por el artículo 40 de la Ley… Así se decide.
La inspección judicial practicada sobre el inmueble sobre el cual se solicitó el desalojo promovida en el escrito de pruebas demuestra las condiciones en que se encuentra el inmueble actualmente y servirá para comparar con el estado en que se arrendó, al momento de la entrega o desalojo del mismo.
TERCERO:
DECISION:
Por los fundamentos de hecho y de derecho…, declara Con Lugar la demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento y Daños y Perjuicios intentada por la ciudadana Gladys Tarrazzi de Sotillo, Apoderada de los ciudadanos Elías Salazar About,… y Daler Salazar de Tarrazzi,…, asistida por la abogada Luisa Herminia Bastardo Ruiz,…, y Declara resuelto el contrato celebrado por las partes sobre el inmueble constituido por el local N° 5 del Edificio San José,… y desalojar este inmueble y entregarlo la Arrendataria en las misma condiciones en que lo recibió a la Arrendadora. Condena a la Arrendataria Juana Josefina Velásquez de Cafarelli,… a pagar la cantidad de Seiscientos treinta mil Bolívares (Bs. 630.000,00) que es el monto de las mensualidades adeudadas de junio a diciembre de 2003, y las que se sigan venciendo hasta la desocupación del inmueble.
Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con lo establecido por el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Se deja expresa constancia que la presente decisión fue publicada dentro del lapso legal establecido por el artículo 890 ejusdem, el cual vence el día de hoy 20 de enero de 2004”.

II
Subieron las presentes actuaciones a este Tribunal de Alzada, en virtud del Recurso de Apelación interpuesto por la Ciudadana JUANA JOSEFINA VELASQUEZ, venezolana, mayor de edad, Titular de la Cédula de Identidad N° V-4.688.832, asistida por el Abogado Cruz J. Palomo, Inscrito en el I.P.S.A., bajo el N° 32.824, contra la Sentencia Definitiva Dictada por el Juzgado del Municipio Montes del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre, en fecha 20 de Enero de 2004, en la cual se declaró Con Lugar la demanda, en el juicio que por Resolución de Contrato sigue la Ciudadana GLADYS TARRAZZI DE SOTILLO, venezolana, mayor de edad, Titular de la Cédula de Identidad N° V-2.829.306, actuando como Apoderada Judicial de la Sucesión Salazar, y representada judicialmente por la Abogada en Ejercicio Luisa Herminia Bastardo Ruiz, Inscrita en el I.P.S.A., bajo el N° 56.177. En el Tribunal a-quo, la litis quedó planteada en los siguientes términos:
La pretensión de la parte actora, consiste en que la parte accionada desaloje el inmueble, libre de toda persona como de bienes, solvente con los servicios públicos, sin plazo alguno y en las mismas condiciones en que lo recibió; como acción subsidiaria por concepto de daños y perjuicios demanda el pago de la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 450.000,00), como consecuencia de la no cancelación de los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de Junio, Julio, Agosto y Septiembre del año 2003, más los que sigan venciendo hasta la entrega del inmueble o hasta sentencia definitiva, y pagar las costas y costos del presente juicio.
La parte accionada se excepciona manifestando “que todo el tiempo ha sido lo suficientemente responsable y reiterada en los pagos a favor de la Sucesión Salazar; pero, desde hace aproximadamente seis (6) meses atrás, ha sentido a la representante de la Sucesión Salazar, ciudadana: GLADYS TARRAZZI, ajena a su posición de arrendadora; ya que, le ha obstaculizado el referido pago, llevando al extremo de quedar insolvente, pretendiendo de esta forma dar cabida a esta infundada y temeraria acción judicial…”.
Alega la parte accionada que no se puede hablar de daños y perjuicios, ya que, la accionante confunde los cuatro meses que supuestamente no se los ha pagado como daños, y en realidad esto no es ningún tipo de daño de acuerdo a las disposiciones del código civil. Narra que la parte actora no fue lo suficientemente específica en establecer los daños y perjuicios. Que posteriormente habla de cobro de cánones vencidos y por último se refiere al desalojo .De igual forma solicita que debe ser beneficiaria de la prorroga legal establecida en la ley de alquileres.
Ahora bien tomando como punto de análisis la parte dispositiva de la sentencia antes identificada la cual se transcribe textualmente:
“Por los fundamentos de hecho y de derecho precedentemente expuestos, este Tribunal, administrando justicia, en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara con lugar la demanda por resolución de contrato de arrendamiento y daños y perjuicios intentada por la ciudadana Gladys Tarrazzi de Sotillo, apoderada de los ciudadanos Elías Salazar About, titular de la Cédula de Identidad N° V-652.136, y Daler Salazar de Tarrazzi, titular de la Cédula de Identidad N° V-509.405, asistida por la abogada Luisa Herminia Bastardo Ruiz inscrita en el INPREABOGADO con el N° 56.177, declara resuelto el contrato celebrado por las partes sobre el inmueble constituido por el Local N° 05 del edificio San José, ubicado en la calle Sucre de la población de Cumancoa, Municipio Montes del Estado Sucre y desalojar este inmueble y entregarlo la arrendataria en las misma condiciones en que lo recibió a la arrendadora, condena a la arrendataria Juana Josefina Velásquez de Cafarelli, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V-4.688.832, a pagar la cantidad de Seiscientos Treinta Mil Bolívares (Bs. 630.000,00) que es el monto de las mensualidades adeudadas de junio a diciembre de 2003, y las que sigan venciendo hasta la desocupación del inmueble.
Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con lo establecido por el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil…”.
Esta Juzgadora para decidir observa lo siguiente: por ante esta Alzada la parte apelante no promovió ninguna prueba ni señalo en que fundamentaba la apelación. Que conste.
Se observa de la controversia planteada que la parte demandante tiene como pretensión y solicita el cumplimiento, resolución, y daños y perjuicios, de igual manera esta Juzgadora considera que si bien es cierto las pretensiones antes expuesta son excluyentes entre si o demandas que deben ser intentadas por separadas, no es menos cierto que con el libelo de demanda fue consignado el contrato de arrendamiento como instrumento fundamental de la demanda el cual fue firmado por las partes intervinientes en el presente juicio, contrato este que no ha sido impugnado ni desconocido por la parte accionada es por lo que ha continuación pasaremos a revisar si esta perfectamente demostrado el incumplimiento y el tiempo de duración del contrato.
Riela al folio 07 del presente expediente contrato de arrendamiento suscrito por ambas partes en fecha 01 de octubre de 2002 el cual contiene en su cláusula cuarta lo siguiente: “Plazo, de manera expresa se establece y así lo acepta el arrendatario, que el plazo de duración del presente contrato será de un (01) año del 01-10-2002 al 30-09-2003 fijo(s) contado(s) a partir de la firma del presente contrato. Vencido el término de duración si ninguna de las partes hubiera dado aviso por escrito a la otra con un mes de anticipación, de no prorrogar el contrato, se considerara prorrogado por igual periodo de tiempo que el convenido inicialmente. Todas las cláusulas que integran este contrato, serán aplicables a su prorroga”.
De los autos que conforman el presente expediente se observa que riela a los folios 08 y 09 documentos en los cuales la parte accionante le notifica a la parte accionada y recibido por esta, que se le venció el contrato de arrendamiento, y que en vista de reiteradas ocasiones ha venido incumpliendo con la cláusula segunda de dicho contrato y al 30 de septiembre de 2003 está insolvente con los alquileres de los meses junio, julio, agosto y septiembre del año en curso, no se le podrá renovar el contrato de arrendamiento, por lo que deberá desocupar dicho local en un plazo no mayor de quince (15) días a partir de la fecha. (Subrayado del Tribunal).
Riela al folio 09 documento de fecha 20-10-2003, suscrito por la arrendadora dirigido a la arrendataria y recibido por esta, en el cual le dan oportunidad para la cancelación de la deuda y en caso de incumplimiento deberá desocupar el inmueble tal como se comprometió.
De lo antes expuesto se evidencia que la arrendadora ya había solicitado el pago de los cánones vencidos y notificado su negativa de volver a renovar el contrato y la solicitud del inmueble; es importante dejar establecido que los documentos supra identificados no fueron impugnado ni desconocidos en su firma en su oportunidad, lo cual le otorga este Tribunal todo el valor probatorio y así son valorados, ya que los mismos son documentos demostrativos del vencimiento del contrato, de la no renovación, del incumplimiento de esos meses y de la solicitud de la desocupación, dándole cumplimiento a la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento. Así se establece.
En ese mismo sentido es importante analizar la cláusula segunda del contrato que estipula lo siguiente: “El canon de arrendamiento es la cantidad de noventa mil bolívares (Bs. 90.000,00), que el arrendatario pagara puntualmente por mensualidades vencidas…”.
“El incumplimiento del arrendatario en pago del canon de arrendamiento dentro de los quince (15) días siguientes a su exigibilidad, será causa suficiente para que el arrendador resuelva el contrato y pueda exigir la inmediata desocupación del inmueble arrendado su devolución en conformidad con lo establecido en la cláusula séptima, el pago de los cánones pendientes, así como los correspondientes a todo el tiempo que falte para al terminación del contrato…” (Subrayado del tribunal).
De la cláusula transcrita supra se observa que para saber si se puede aplicar o no a los hechos ocurridos esta Sentenciadora pasa a valorar los medios probatorios aportados por las partes y analizamos lo siguiente: La parte demandada no promovió prueba alguna en el presente juicio sin embargo esta Juzgadora para no lesionar el sagrado derecho a la defensa consagrado en la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, procede a valorar las excepciones que realiza en su escrito de contestación y el primer punto en estudio es la manifestación que hace la arrendataria al señalar que la arrendadora le impidió la cancelación de los cánones de arrendamiento porque no se los recibía excepción esta que carece de fundamento legal pues la arrendataria pudo haber hecho uso o activado el órgano jurisdiccional depositando dichas mensualidades en un Tribunal competente. Así se establece.
Por otra parte alega a su favor el hecho de que debe ser acreedora del beneficio de la prorroga legal, la cual no es procedente, por que para gozar de este beneficio el arrendatario deberá estar solvente en sus cánones de arrendamiento y esta es la controversia en el presente caso. Así se declara.
Pasamos ahora a valorar las pruebas promovidas y evacuadas por la parte actora: Rielan a los folios 25, 26, 27 y 28 documentos enviados en fechas 15-07-2003, 05-05-2003, 02-04-2003 y 15-06-2002, por la arrendadora y recibidos por la arrendataria, en los cuales se demuestra que le notificaron de su incumplimiento, le solicitan el pago, la advertencia de desocupación y el pago de los servicios públicos, documentos que el tribunal acoge en todo su valor probatorio por cuanto la parte accionada como se declaró anteriormente no impugno, ni desconoció su firma de los mismos, lo que indica que si fueron recibidas por ella y que estaba en total conocimiento de su insolvencia. Así se declara.
Por ultimo se aprecian los recibos de pago de los cánones de arrendamiento los cuales no han sido cancelados, por la arrendataria, porque de ser así, los debió promover la arrendataria como prueba de pago en su oportunidad. Así se establece.
Con respecto a la Inspección Judicial promovida y evacuada en su oportunidad esta Juzgadora la acoge en todo su valor probatorio por cuanto ella demuestra el estado y condiciones en que se encuentra el inmueble objeto del contrato de arrendamiento. Así se decide.
Después de haber analizado todas las actas que conforman el presente expediente es forzoso concluir para esta juzgadora que tratándose de una obligación de hacer que es el pago de los cánones de arrendamiento, el incumplimiento trae como consecuencia dar por terminado el contrato y así debe ser declarado en la parte dispositiva del presente fallo.
Es importante aclarar que la juzgadora del Tribunal a-quo se equivoca al confundir los términos arrendadora por arrendataria, pero es perfectamente evidente que se trata de un error involuntario lo cual ha sido subsanado por quien suscribe la presente sentencia. Así se declara.

III
Por todo lo antes expuesto este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Tránsito, Trabajo y Bancario del Primer Circuito Judicial del Estado Sucre, actuando en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA Primero: SIN LUGAR APELACION Interpuesta por la Ciudadana JUANA JOSEFINA VELASQUEZ DE CAFARELLI, Titular de la Cédula de Identidad N° V-4.688.832, en su carácter de Demandada, debidamente asistida por el Abogado en Ejercicio CRUZ J. PALOMO, Inscrito en el IPSA bajo el N° 32.824, Segundo: Queda confirmada la sentencia apelada en todas y cada una de sus partes. En consecuencia se declara resuelto el contrato celebrado por las partes sobre el inmueble constituido por el Local N° 05 del edificio San José, ubicado en la calle Sucre de la población de Cumanacoa, Municipio Montes del Estado Sucre y se ordena al demandado a desocupar el inmueble señalado y entregarlo a la arrendadora en las mismas condiciones en que lo recibió. Se condena a la arrendataria ciudadana: Juana Josefina Velásquez de Cafarelli, plenamente identificada a pagar la cantidad de Seiscientos Treinta Mil Bolívares (Bs. 630.000,00) por concepto de las mensualidades adeudadas desde el mes de junio hasta el mes de diciembre de 2003, y las que sigan venciendo hasta la desocupación total del inmueble. Y así se decide.
Por cuanto quedó confirmada la sentencia apelada, este Tribunal conforme a lo pautado en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, condena en costas a la parte apelante, y así se declara.
Publíquese, déjese copia debidamente certificada. Y Se les advierte a las partes que la presente decisión ha sido publicada al décimo día de despacho, es decir, en su término legal, por tanto no requiere notificación de partes. Bájese el expediente en la oportunidad correspondiente al Tribunal de la causa.
Dada, Firmada y Sellada en el Salón de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil, Mercantil, Agrario, Tránsito, Trabajo, de Estabilidad Laboral y Bancario del Primer Circuito Judicial del Estado Sucre, En Cumaná a los Quince (15) días del mes de Junio de dos mil cuatro (2004). Años 194° y 145°..
LA JUEZ TEMPORAL,
DRA. INGRID BARRETO LOZADA
LA SECRETARIA TEMPORAL,
ABOG. NELLY KATIUSKA ROACH ZURITA
NOTA: En esta misma fecha se publicó la presente decisión previo el anuncio de ley y a las puertas del despacho, siendo las dos de la tarde.
LA SECRETARIA TEMPORAL,
ABOG. NELLY KATIUSKA ROACH ZURITA
Expediente N° 08679.-
Motivo: RESOLUCION DE CONTRATO
Sentencia Definitiva.-